KHO:n oikeuskäytäntöä kiinteistöhallintapalvelujen oman käytön arvonlisäverotuksesta

24.6.2015  |  Uutiset, Verotus

Arvonlisäverolain mukaan kiinteistön omistaja, joka teettää kiinteistöön kohdistuvat kiinteistöhallintapalvelut omalla henkilökunnallaan, on velvollinen suorittamaan kiinteistöhallintapalveluista oman käytön arvonlisäveroa. Edellytyksenä on, että kiinteistöä käytetään muuhun kuin vähennykseen oikeuttavaan tarkoitukseen ja että kiinteistöhallintapalveluista aiheutuneet palkkakustannukset lakisääteisine sosiaalikuluineen ylittävät 50 000 euroa kalenterivuodessa.

Muussa kuin vähennykseen oikeuttavassa tarkoituksessa kiinteistö on esimerkiksi silloin, kun sitä käytetään arvonlisäverottomien terveyden- ja sairaanhoitopalvelujen tai rahoitus- tai vakuutuspalvelujen tuottamisessa tai kun kiinteistöstä vuokrataan tiloja asumiskäyttöön. Kiinteistöhallintapalvelut, jotka suoritetaan pääasiallisesti omana asuntona käytetyillä kiinteistöillä, on säädetty arvonlisäverolaissa oman käytön arvonlisäverotuksen ulkopuolelle.

Korkein hallinto-oikeus (KHO) on antanut useita yleishyödyllisiä yhteisöjä koskevia ratkaisuja kiinteistöhallintapalvelujen oman käytön arvonlisäverotuksen soveltamisesta. Ratkaisuissa on otettu kantaa niin veron suorittamisvelvollisuuteen kuin kiinteistöhallintapalvelun käsitteeseenkin.

Yleishyödyllinen yhteisö kiinteistöhallintapalvelujen suorittajana

KHO:n oikeuskäytännön mukaan kiinteistöhallintapalvelun oman käytön arvonlisäverotuksen edellytyksenä on, että kiinteistöhallintapalvelut suoritetaan verovelvollisen ominaisuudessa.

Veroton ja maksuton toiminta

KHO katsoi 30.9.2009 antamassaan vuosikirjaratkaisussa KHO 2009:84, että yhdistyksen harjoittama verovapaa koulutus ei ollut taloudellista toimintaa, kun koulutus oli oppilaille maksutonta ja sen kulut katettiin valtion avustuksilla. Yhdistys ei näin ollen ollut tämän toiminnan osalta arvonlisäverolaissa eikä arvonlisäverodirektiivissä tarkoitettu verovelvollinen eivätkä kiinteistöt olleet tältä osin arvonlisäverolain tai -direktiivin soveltamisalaan kuuluvassa käytössä. Yhdistyksen ei ollut suoritettava arvonlisäveroa ylläpitämissään oppilaitoksissa omalla henkilökunnallaan suorittamistaan kiinteistöhallintapalveluista.

KHO toteaa ratkaisussa, että koska kiinteistöjä käytetään lähes yksinomaan tai ainakin pääasiassa vastikkeettomasti luovutetussa koulutustoiminnassa, kiinteistöllä suoritettavien kiinteistöhallintapalvelujen verokohtelua on arvioitava tästä lähtökohdasta. KHO:n sanamuotojen ”tämän toiminnan osalta” ja ”tältä osin” perusteella kiinteistöhallintapalvelujen oman käytön arvonlisäverovelvollisuutta tuli siten arvioida toiminnoittain. Toisin sanoen jos kiinteistöllä harjoitetaan sekä maksutonta että maksullista verotonta toimintaa, kiinteistöhallintapalvelujen oman käytön arvonlisäverovelvollisuus kohdistuu ainoastaan maksullisen toiminnan osuuteen.

Veroton ja maksullinen toiminta

Ratkaisussa KHO 26.3.2010 T 640 KHO katsoi, että säätiön, joka käytti kiinteistöjä pääosin verovapaassa kuntoutustoiminnassa, oli suoritettava oman käytön arvonlisäveroa kyseisiin kiinteistöihin omalla henkilökunnalla suorittamistaan kiinteistöhallintapalveluista. Tapauksessa säätiön kuntoutuskeskus tuotti palveluja Kelalle tarjouskilpailun perusteella, ja Kela maksoi säätiölle korvauksen laskun perusteella. Geriatrian kuntoutuspalveluista säätiö sai korvauksen Valtiokonttorilta. KHO:n mukaan säätiön Kelalta ja Valtiokonttorilta saamat korvaukset olivat vastiketta suoritetuista kuntoutuspalveluista ja näin ollen toiminta oli taloudellista toimintaa, josta säätiö oli verovelvollinen. Säätiön oli suoritettava kiinteistöhallintapalvelujen oman käytön arvonlisäveroa kysymyksessä oleviin kiinteistöihin omalla henkilökunnallaan suorittamistaan kiinteistöhallintapalveluista.

Veroton ja osittain maksullinen toiminta

Ratkaisun KHO 10.12.2013 T 3862 mukaan säätiön ei ollut suoritettava kiinteistöhallintapalvelujen oman käytön arvonlisäveroa siltä osin kuin kiinteistöhallintapalvelut kohdistuivat ammatillisen koulutustoiminnan käytössä oleviin kiinteistöihin, kun lisäkoulutuksen kuluista noin 90 prosenttia katettiin valtion avustuksilla ja 10 prosenttia opiskelijoilta perittävillä kirjautumis- ja tutkintomaksuilla. KHO:n mukaan opiskelijoilta perittävät maksut olivat vastiketta suoritetuista koulutuspalveluista. Kun otettiin huomioon maksujen vähäisyys koulutuksesta aiheutuviin kustannuksiin nähden, maksuja ei kuitenkaan pidetty todellisena vastasuorituksena säätiön suorittamista palveluista siten, että lisäkoulutuspalvelujen myynti olisi katsottu taloudelliseksi toiminnaksi.

Kiinteistöhallintapalvelun käsite

Arvonlisäverolain mukaan kiinteistöhallintapalveluja ovat muun muassa kiinteistön puhtaanapito.

KHO katsoi ratkaisussa KHO 19.4.2004 T 832, että siivouksesta, joka liittyi verosta vapautettuun terveyden- ja sairaanhoitopalveluun, ei ollut suoritettava oman käytön arvonlisäveroa. Asiassa oli kyse sairaalan laitosapulaisen suorittamasta siivouksesta. Laitosapulainen osallistui siivouksen lisäksi myös potilastyöhön.

Hoitotilojen puhtaanapidosta oli kyse myös KHO:n ratkaisussa KHO 18.9.2009 T 2282, jossa yhtiön siivoustyöntekijät suorittivat puhtaanapitotöitä terveydenhuollon toimintayksikköinä pidettävien kylpylöiden hoitotiloihin. Siivoustyöntekijät eivät kuuluneet hoitohenkilökuntaan eivätkä muutoinkaan osallistuneet terveyden- ja sairaanhoitotyöhön. KHO:n mukaan hoitotilojen puhtaanapito ei tässä tapauksessa kohdistunut verosta vapautettuun terveyden- ja sairaanhoitotyöhön. Hoitotilojen puhtaanapitotyöt eivät myöskään olleet terveyden- ja sairaanhoitotoimen harjoittajan asiakkaalle hoidon yhteydessä antamia hoitoon tavanomaisesti liittyviä palveluja. Hoitotilojen puhtaanapitotöistä oli suoritettava kiinteistöhallintapalvelujen oman käytön arvonlisäveroa.

Viimeisimmässä kiinteistöhallintapalveluja koskevassa ratkaisussa KHO:2015:50 korkein hallinto-oikeus otti kantaa siihen, voidaanko kiinteistön ja irtaimiston, kuten kalusteiden, laitteiden ja välineiden, siivous katsoa kahdeksi erilliseksi toiminnoksi. KHO katsoi ratkaisussa, että varsinaiseen kiinteistöön ja siellä olevaan tavanomaiseen irtaimistoon kohdistuva siivous muodosti yhden taloudellisen kokonaisuuden, jonka jakaminen osiin olisi keinotekoista. Oman käytön arvonlisäveroa tuli siten suorittaa myös siltä osin, kun siivous kohdistui kiinteistössä olevaan tavanomaiseen irtaimistoon.

Autamme mielellämme esimerkiksi arvonlisäveron palautushakemusten laatimisessa tilanteissa, joissa itse suoritetuista kiinteistöhallintapalveluista on maksettu aiheettomasti oman käytön arvonlisäveroa.

Jätä kommentti

(* merkityt kentät ovat pakollisia. Sähköpostiosoitetta ei julkaista kommentin yhteydessä.)