KHO linjasi arvonlisäverotuksen laajat vähennysoikeudet kiinteistötransaktioissa

KHO:n päätöksessä KHO:2019:94 oli kyse tilanteesta, jossa eläkevakuutusyhtiö harjoitti pääasiassa verollisten tilojen laajamittaista vuokrausliiketoimintaa, mutta myös verottomien tilojen, lähinnä asuntojen,  vuokrausta. Vuokraustoimintaan liittyen yhtiö osti ja myi kiinteistöjä ja kiinteistöyhtiöiden; keskinäisten ja ei-keskinäisten yhtiöiden osakkeita. Transaktioista yhtiölle syntyi kuluja due diligencesta ja asiantuntijapalveluista liittyen mm. verotukseen, muuhun juridiikkaan ja ympäristöasioihin, sekä myyntipalkkioita. Kuluja syntyi myös toteutumattomista kaupoista.

Verohallinnon ennakkoratkaisun mukaan yhtiöllä oli vähennysoikeus kiinteistöjen ja kiinteistöyhtiöiden hankintoihin sekä toteutumattomiin kauppoihin liittyvistä kuluista yhtiön koko kiinteistöliiketoiminnan verollisuusasteen mukaan laskettuna. 

Osakkeiden tai kiinteistöjen myynteihin liittyvät kulut olivat Verohallinnon mukaan sen sijaan vähennyskelvottomia. Ainoastaan jos myynnin katsottiin täyttävän arvonlisäverolain 19a §:ssä tarkoitetun liikkeen tai sen osan luovutuksen edellytykset, eli kiinteistöt tai osakkeet myytiin vuokrattuina ja mukana siirtyivät myös vuokrasopimukset, yhtiöllä oli vähennysoikeus yleiskuluna koko kiinteistöliiketoiminnan verollisuusasteen mukaan laskettuna.

Helsingin hallinto-oikeus pysytti päätöksen hyläten sekä yhtiön että veronsaajien oikeudenvalvontayksikön valitukset. Myyntikulujen vähennysoikeutta koskevassa asiassa hallinto-oikeus viittasi KHO:n vuosikirjapäätökseen 2011:76, jossa metsäyhtiön omistamien rantatonttien myyntiin liittyvät kulut eivät olleet vähennyskelpoisia, vaikka metsäkiinteistö oli ollut aiemmin vähennyskelpoisessa metsätoiminnan käytössä.

KHO hylkäsi veronsaajien oikeudenvalvontayksikön valituksen siltä osin, kun se antoi sille muutoksenhakuluvan. 

KHO totesi myynnin kuluja arvioidessaan, että kun yhtiö myy kiinteistöjä tai keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden tai asunto-osakeyhtiöiden osakkeita kiinteistöliiketoiminnan yhteydessä, jolloin vuokraustoiminta näiden kohteiden osalta päättyy, kohteiden myynnin on katsottava olevan yhtiön kiinteistöliiketoiminnan välitön, pysyvä ja välttämätön jatke ja siten kuuluvan arvonlisäverolain soveltamisalaan.

KHO katsoi, että yhtiö ei käytä kohteiden myynnistä saamansa pääomaa kiinteistöliiketoiminnan ulkopuolisiin tarkoituksiin, eivätkä edellä mainitut kulut sisälly kohteiden myyntihintaan vaan hinta määräytyy kiinteistömarkkinoilla. Kulut eivät siten kohdistu kohteiden verottomaan myyntiin, vaan ovat yleiskuluina yhtiölle vähennyskelpoisia. 

Vähennysoikeus kannattaa hyödyntää

Päätös noudattaa KHO:n päätöksen 2001:45 linjausta vähennysoikeuksista ja on suuri helpotus verollista vuokraustoimintaa harjoittaville yrityksille. Voitaneen sanoa, että päätöksen myötä kiinteistöliiketoiminta asetetaan arvonlisäverotuksessa samaan asemaan kuin muukin liiketoiminta. Päätöksessä otetaan huomioon erinomaisesti suomalaisen keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön kautta tapahtuva omistaminen.

Ne, jotka ovat jättäneet vähentämättä transaktiokulut kiinteistöjen tai kiinteistöosakeyhtiöiden ostoon tai myyntiin liittyen, tai joiden vähennykset on evätty, saavat menettämänsä rahat takaisin. Olkaa yhteydessä, autamme mielellämme palautusten hakemisessa.