KHO:lta kaksi vuosikirjaratkaisua rakennuksen purkukulujen vähennysoikeudesta

Kiinteistön myyjällä ei ollut oikeutta vähentää vanhan rakennuksen purkukustannuksiin sisältynyttä arvonlisäveroa, kun rakennuksen purkamisesta oli sovittu ostajan kanssa tehdyssä sopimuksessa. Tontin asuntorakentamista varten vuokranneella yhtiöllä puolestaan on purkukuluista vähennysoikeus, mutta kustannukset ovat osa omaan lukuun rakentamisesta maksettavan arvonlisäveron perustetta.

KHO antoi 4.5.2018 kaksi vuosikirjapäätöstä rakennuksen purkukulujen arvonlisäveron vähennysoikeudesta. Ratkaisussa KHO:2018:67 katsottiin, että tontin asuinrakentamista varten vuokranneella A Oy:llä oli oikeus vähentää vanhan rakennuksen purkamisesta syntyneisiin kustannuksiin sisältyvä vero, mutta kustannukset tuli ottaa huomioon omaan lukuun rakentamisen arvonlisäveroa laskettaessa. A Oy oli jatkanut tontilla rakennusten arvonlisäverollista vuokrausta muutaman kuukauden ajan vuokrasopimuksen alkamisesta ennen kuin tontille alettiin rakentaa asuinrakennuksia. Huoneistojen vuokrasopimukset oli irtisanottu jo ennen kuin tontin vuokraoikeus siirtyi A Oy:lle. Rakennusten purkukustannusten ei katsottu liittyvän verolliseen vuokraustoimintaan, vaan A Oy:n perustajaurakointitoimintaan.

Ratkaisu on oikeudellisesti mielenkiintoinen, koska A Oy aikoi rakentaa asuintaloja myyden rakentamispalvelun itse perustamilleen ja omistamilleen asunto-osakeyhtiöille.

KHO on syyskuussa 2017 antamassaan vuosikirjaratkaisussa KHO:2017:144 katsonut, että arvonlisäverolain säännös, jonka perusteella arvonlisävero ylipäätään maksetaan tällaisissa kohteissa omaan lukuun rakentamisen säännösten perusteella, on arvonlisäverodirektiivin vastainen. A Oy:n ei siten tarvitse soveltaa rakentamispalvelujen myyntiin omaan lukuun rakentamisen säännöksiä, jos rakentamisesta maksettu vastike A Oy:n ja sen omistaman kiinteistöyhtiön välillä ei ole huomattavasti alihintainen. A Oy voi maksaa arvonlisäveron sovitun kauppahinnan perusteella.

Ratkaisussa KHO:2018:68 oli puolestaan kyse tilanteesta, jossa kiinteistön myyjä B Oy oli aiemmin harjoittanut rakennuksissa arvonlisäverollista vuokraustoimintaa. B Oy teki arvonlisäverollisen vuokraustoiminnan aikana ostajan kanssa esisopimuksen ja vajaata vuotta myöhemmin lopullisen sopimuksen määräalojen kaupasta.

KHO korostaa päätöksissään, että kauppakirjan mukaan osapuolet sitoutuivat kauppaan ja muihin toimenpiteisiin asemakaavan muutosehdotukseen liittyen. B Oy vastasi kaavamuutoksen edellyttämistä rakennusten, rakenteiden, johtojen ja kaapeleiden purku- ja siirtokustannuksista. Lisäksi työt tehtiin esisopimuksen solmimisen ja osittain lopullisen kaupan tekemisen jälkeen. KHO katsoi näillä perustein, että kustannusten ei voida katsoa liittyvän kiinteistöllä harjoitettuun vuokraustoimintaan, vaan kiinteistön myyntiin.

Ratkaisun perusteella jää epäselväksi, mikä oli ratkaiseva asia vähennysoikeuden kannalta. Jos B Oy olisi lopettanut toimintansa kiinteistöllä ja purkanut rakennukset sekä puhdistanut maa-alueen ilman, että kiinteistöä olisi myyty edelleen, B Oy:llä olisi aiemman oikeuskäytännön perusteella ollut oikeus vähentää kustannuksiin sisältynyt arvonlisävero.

Epäselvää sen sijaan on, olisiko lopputulos ollut erilainen, jos B Oy olisi purkanut rakennukset ja puhdistanut maa-alueen jo ennen sopimuksen tekemistä ostajan kanssa, tai jos myyntiin ei samalla olisi liittynyt kaavamuutosta, jonka johdosta B Oy:n kiinteistön arvo on oletettavasti tehtyjen puhdistus- ja purkutöiden johdosta kasvanut.

Myös perusteluissa viitatussa KHO:n aiemmassa vuosikirjaratkaisussa KHO:2011:76 oli kyse tilanteesta, jossa aiemmin arvonlisäverollisessa käytössä ollut kiinteistö kaavoitettiin toiseen käyttöön, jolloin siitä aiheutuneet kustannukset käytännössä nostivat kiinteistön arvoa sitä myytäessä.