Kiinteistöjen arvonmääritys haasteellisessa markkinatilanteessa

Pandemiatilanne vaikuttaa kiinteistöjen arvoon niin maailmalla kuin Suomessakin. Kiinteistön arvonmääritystä tehtäessä on huomioitava poikkeusolojen vaikutus vuokratuottoon, tuottovaatimukseen ja käyttöasteeseen.

Suomen kiinteistömarkkinan transaktiovolyymi on ollut noususuhdanteinen vuoden 2008 finanssikriisistä lähtien ja vuonna 2017 kaupankäyntivolyymi nousi ennätyslukemiin 10,4 miljardiin euroon. Tänä vuonna taantumista on kuitenkin odotettavissa ja alustavien arvioiden perusteella transaktiovolyymi saattaa laskea jopa 70 %. Tämä on verrattavissa vuoden 2008 finanssikriisiin, jonka seurauksena kiinteistötransaktiovolyymi laski vuoden 2007 kuudesta miljardista eurosta alle kahteen miljardiin vuonna 2009. Kuluvan vuoden lopullista transaktiovolyymia on kuitenkin hankala arvioida, koska kaupankäyntivolyymi on laskenut maaliskuusta 2020 lähtien.

COVID-19-pandemian taantuessa ja hallituksen poistaessa rajoituksia asteittain, talouden lyhytaikaista kehittymistä on jo helpompi ennustaa. Vaikka Suomessa rajoituksia on jo alettu purkamaan, osassa maailmaa vallitsee vielä poikkeusolot ja liiketoiminta on hidastunut huomattavasti.

Poikkeusolot näkyvät myös kiinteistömarkkinoilla ja tästä johtuen myös kiinteistöjen arvonmäärityksestä tullut entistä monimutkaisempaa ja haasteellisempaa.

Ymmärtääksemme poikkeustilan vaikutuksen kiinteistöjen arvoon, on meidän ensin ymmärrettävä, mitä kiinteistön arvosta puhuttaessa tarkoitetaan. Kansainvälisen arviointistandardin IVS:n mukaan kiinteistön arvo on arvioitu rahamäärä, jolla hyödyke tai vastuu arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa.

Kaupallisen kiinteistön arvo määritetään usein kassavirta-analyysilla ja siinä arvoa määrittäviä tärkeimpiä tekijöitä ovat

• vuokratuotto
• käyttöaste
• tuottovaatimus.

Poikkeusolojen vaikutus vuokratuottoon

Hallitus on linjannut erilaisia rajoituksia, joiden tarkoituksena on estää pandemian nopeaa leviämistä. 30.3.2020 astui voimaan laki, joka määräsi ravitsemisliikkeet ja niihin kuuluvat sisä- ja ulkotilat pidettäväksi suljettuina pandemian ajan. Edellä mainittua rajoitusta lievennettiin 1.6.2020, jolloin ravintolat saivat avautua tietyillä rajoituksilla. Esim. asiakasmäärä tuli vähentää puoleen sallitusta. Tästä johtuen ravintolat ovat kärsineet tilapäisestä kassavajeesta, joka on vaikuttanut negatiivisesti niiden kykyyn maksaa vuokraa. 

Tällä hetkellä arvioitsijan on erittäin tärkeää tuntea arvioitavan kohteen vuokralaiset ja ymmärtää niiden liiketoimintamalli, jotta arvioitsija voi muodostaa realistisen käsityksen vuokralaisen vuokranmaksukyvystä ja tulevaisuuden näkymistä.

Esimerkiksi liiketilojen liikevaihtosidonnaisissa vuokrissa tulevat kassavirrat vaihtelevat merkittävästi riippuen vuokralaisen harjoittamasta liiketoiminnasta. Ravintoloiden liikevaihto voi laskea huomattavasti, kun taas ruokakaupoissa liikevaihdon lasku saattaa olla lähes huomaamaton. 

Suomessa COVID-19-pandemian vaikutus vuokranmaksun heikentymiseen ja sitä kautta vuokratuottoon on jo monin paikoin havaittavissa. Useat isot vuokranantajat ovat sopineet vuokralaistensa kanssa vuokranmaksun keskeyttämisestä erityisesti ravintola- ja matkailualalla. 

Vaikutus tuottovaatimukseen

Kaikkien kiinteistöluokkien tuottovaatimukset ovat reagoineet poikkeustilaan ja lähes jokaisen kiinteistöluokan tuottovaatimukset ovat olleet hienoisessa nousussa vuoden takaiseen verrattuna. Esimerkiksi Helsingin prime-toimitiloissa tuottovaatimukset ovat vuoteen 2019 verrattuna nousseet lähes 0,2 prosenttiyksikköä. Prime-kohteet edustavat halutuimpia ja sijainniltaan parhaimpia kiinteistöjä omassa kiinteistöluokassaan. Liikekiinteistöissä nousu on ollut selkeästi jyrkempää. Helsingin prime-liikekiinteistöjen tuotttovaatimukset ovat nousseet noin 0,3 % verrattuna vuoteen 2019. 

Pandemian vaikutus kiinteistöjen tuottovaatimuksiin tulee todennäköisesti olemaan hyvin tapauskohtaista.

Edellisiin talouskriiseihin pohjautuen, prime-kohteiden tuottovaatimusten voidaan olettaa nousevan vähän tai pysyvän lähes entisellään. Prime-kohteet ovat useimmiten vuokrattu isoille ja vakavaraisille yrityksille erinomaisilla sijainneilla, joten niistä saatava vuokratuotto on pääsääntöisesti matalariskistä. On mahdollista, että prime-kohteiden kysyntä kasvaa entisestään ja niiden tuottovaatimukset laskevat, koska sijoittajia kiinnostavat kohteet ovat vähentyneet markkinoilla. 

Haasteellisempien kohteiden osalta tuottovaatimukset ovat aikaisempien talouskriisien aikana tyypillisesti nousseet selkeästi enemmän. Tämä johtuu osittain siitä, että haasteellisten kohteiden sijainnin ja sijoittajakiinnostuksen luoma riski kasvaa entisestään verrattuna kriisiä edeltäneeseen aikaan. 

Epävarma tilanne voi kiristää myös pankin kriteereitä lainan myöntämiseen ja näin ollen lainan hinta saattaa nousta ja lainan ehdot kiristyä. Tämä saattaa esimerkiksi johtaa siihen, että käytetty oman pääoman määrä tulee kasvamaan transaktioissa johtaen korkeampiin tuottovaatimuksiin. Globaalissa mittakaavassa valtioiden joukkovelkakirjojen tarjoama tuotto on tällä hetkellä poikkeuksellisen matala ja osakkeiden hinnat ovat laskeneet merkittävästi kuluvan vuoden aikana. Tästä johtuen kohtuullisen tasaista tuottoa tarjoavat kiinteistöt ovat edelleen houkuttava sijoituskohde.

Vaikutus käyttöasteeseen

Hidastuva uudisrakentaminen ja markkinoilla vallitseva epävarmuus ovat pienentäneet kiinteistöjen käyttöasteita maailmanlaajuisesti. Näin voidaan olettaa käyvän myös Suomessa, jossa vuokrausmarkkina on jo näyttänyt selkeitä hiipumisen merkkejä. Yhä useammat yritykset ovat siirtäneet toimintojaan verkkoon, ruoan toimitus kotiin on kasvanut ja lääkäreiden verkkovastaanotot ovat lisääntyneet merkittävästi. 

Tämä kehitys tulee hiljalleen näkymään kiinteistöjen käyttöasteissa. Muuttuva toimintaympäristö pakottaa yritykset sopeutumaan uuteen ja muuttamaan toimintojaan. Kiinteistöjen osalta tämä voi tarkoittaa mahdollisesti käyttötarkoituksen muutosta. 

Arvonmäärityksen päivitys tärkeää

Alla esitetty herkkyysanalyysi kuvastaa, kuinka tuottovaatimuksen ja vuokratuoton vaihtelut vaikuttavat kiinteistön arvoon.

Taulukon kuvaamista arvonmuutoksista voimme huomata, että pienikin muutos tuottovaatimuksessa tai vuokratuotossa vaikuttaa kiinteistön arvoon merkittävästi. Tämänhetkisessä markkinatilanteessa kiinteistöjen, kuten muidenkin omaisuuserien arvonmääritys on aikaisempaa haasteellisempaa ja arvonmäärityksen päivityksen tärkeys korostuu entisestään. 

Lisätietoja:

Jari Lehtinen
jari.lehtinen@pwc.com
020 787 8338

Jalmari Janhunen
jalmari.janhunen@pwc.com
020 787 7930