Kiinteistörahastoja suljettu – haasteista ratkaisuihin

Viime aikoina on käyty julkista keskustelua kiinteistörahastojen lunastusten keskeyttämisestä, kun useat rahastot ovat päättäneet keskeyttää rahasto-osuuksien lunastukset. Näiden keskeytysten taustalla ovat muun muassa kiinteistö- ja asuntomarkkinoiden pitkäaikaiset haasteet sekä lunastuspyyntöjen lisääntyminen. Keskeytystoimien tavoitteena on ollut välttää sijoituskohteiden myynti alihintaan, suojata sijoittajia ja varmistaa osuudenomistajien yhdenvertaisuus.

Kiinteistöihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen sääntely perustuu vaihtoehtorahastojen hoitajista annettuun lakiin sekä osittain myös sijoitusrahasto- ja kiinteistörahastolakeihin. Erikoissijoitusrahastot ovat niin sanottuja avoimia rahastoja (open-ended funds). Tämä merkitsee sitä, että vaihtoehtorahastojen hoitajan on laskettava liikkeeseen ja lunastettava rahasto-osuuksia rahaston sääntöjen mukaisina ajankohtina.

Rahastojen likviditeetin hallinnan tavoitteena on varmistaa, että rahasto pystyy maksamaan sijoittajille rahastosta tehdyt lunastuspyynnöt sovittuna ajankohtana. Rahaston säännöt ovat keskeisessä asemassa lunastusten keskeyttämistilanteissa. Rahaston säännöistä tulee käydä ilmi muun muassa, millaisissa tilanteissa vaihtoehtorahastojen hoitaja voi keskeyttää rahasto-osuuksien lunastamisen.

Ongelmatilanteet

Keskeyttämällä rahasto-osuuksien lunastukset vaihtoehtorahastojen hoitaja voi vakauttaa kiinteistörahaston toimintaa haastavissa markkinaolosuhteissa. Tämä ei kuitenkaan ole ongelmaton ratkaisu likviditeetin hallintaan. Piensijoittajille tilanne voi olla yllättävä ja kestämätön heidän henkilökohtaisessa taloudessaan. Sijoittajien onkin tärkeää olla tietoisia sijoitustuotteen ominaisuuksista ja riskeistä.

Lunastusten keskeyttäminen on yleensä viimesijainen keino hallita likviditeettiä. Kiinteistörahastot ovat ennen lunastusten keskeytystä käyttäneet kevyempiä toimenpiteitä, kuten harventaneet lunastusajankohtia ja pidentäneet ennakkoilmoitusaikoja. On tärkeää, että käytettävä likviditeetinhallintakeino on oikeasuhtainen, perusteltu ja edistää sijoittajansuojaa parhaalla mahdollisella tavalla.

Julkisessa keskustelussa on arvioitu, että nykyiset kiinteistörahastojen lunastusrajoitukset voivat kestää useita kuukausia tai jopa vuosia, ja tilanne saattaa edellyttää poikkeuslainsäädäntöä. Lisäksi on noussut esiin kysymyksiä sijoitustuotteiden myyjien vastuusta, ja on vielä liian aikaista arvioida, onko toiminta ollut asianmukaista.

On kuitenkin tärkeää kiinnittää huomiota siihen, kuinka hyvin sijoittajat ymmärtävät sijoitustuotteidensa luonteen ja mahdolliset muutokset niiden säännöissä. Kiinteistö- ja asuntomarkkinoiden vaikeasti ennakoitavaa elpymistä on syytä seurata tarkasti, ja vasta myöhemmin voidaan arvioida, olivatko lunastusrajoitukset kussakin tilanteessa oikeasuhtaisia.

Suositukset

Lunastusten keskeyttäminen on hyvin harvinaista ja se lukeutuu likviditeetinhallinnan viimeiseksi toimenpiteeksi. Vaihtoehtorahastojen hoitajan on toimittava aktiivisesti lunastusten mahdollistamiseksi myös lunastusten ollessa keskeytettynä. Päätökset ja toimenpiteet tulee dokumentoida huolellisesti.

Haastava markkinatilanne ja lunastusten keskeyttämisestä aiheutuvat mainehaitat ovat ohjanneet vaihtoehtorahastojen hoitajia pohtimaan korvaavia keinoja, joilla likviditeettiä pystyttäisiin hallitsemaan siten, että lunastusten keskeyttämiseltä vältyttäisiin tai mahdollisesti jo suljettu rahasto pystyttäisiin jälleen avaamaan uudelleen merkinnöille ja lunastuksille. Tällaiset toimenpiteet avaavat mahdollisuuden tuottaa lisäarvoa ja vahvistaa sijoittajien luottamusta vaikeissakin markkinaolosuhteissa sekä luovat pohjan kestävälle kasvulle ja menestykselle tulevaisuudessa.

Asiantuntijamme ovat neuvoneet useita kiinteistörahastojen hoitajia haastavassa markkinatilanteessa, ja he keskustelevat mielellään tarkemmin kirjoituksen teemoista.