Myyjän vastuun rajoittaminen kiinteistön kaupassa

Kiinteistön kauppaa koskevista määräyksistä säädetään maakaaressa. Kiinteistön kauppa tulee tehdä määrämuodossa noudattaen tiettyjä muotomääräyksiä, mutta sopimusehtojen määrittelyssä lähtökohtana on sopimusvapaus. Myyjän virhevastuu kiinteistökaupassa määräytyy maakaaren ja mahdollisten kauppakirjassa sovittujen ehtojen mukaisesti. Ostajan maakaaren mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. 

Myyjä ei siten voi rajoittaa vastuutaan ”myydään sellaisena kuin se on” -ehtoa käyttämällä, koska se ei täytä yksilöintivaatimusta. Maakaaressa ei kuitenkaan määritellä sitä, mitä yksilöity sopiminen tarkoittaa, vaan tulkinta on muodostunut oikeuskäytännön kautta. On hyvä huomioida, että maakaari ei koske kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden kauppaa, mutta asuntokauppalaki sisältää vastaavan säännöksen myyjän vastuun rajoittamisesta asuinhuoneistojen kaupassa.

Laatuvirheistä on reklamoitava viiden vuoden kuluessa

Maakaaren mukaan ostajan on ilmoitettava (reklamoitava) laatuvirheestä tai sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, tai hän menettää oikeutensa vedota siihen. Laatuvirhe on kyseessä esimerkiksi silloin, kun kiinteistö ei vastaa ominaisuuksiltaan sitä, mitä osapuolten välillä on sovittu. 

Viiden vuoden reklamaatioaika ei koske kuitenkaan ns. vallinta- tai oikeudellista virhettä, joka ei ollut ostajan tiedossa kaupantekohetkellä tai joka voi ilmetä vasta pitkänkin ajan kuluttua. Tällaisia virheitä voivat olla esimerkiksi virheellinen tieto kiinteistön panttioikeudesta tai kiinteistöön kohdistuva rakennuskielto.

Vastuun rajoittaminen laatuvirheiden osalta

Jos kiinteistössä on laatuvirhe, ostajalla voi olla maakaaren mukaan oikeus hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai jopa kaupan purkuun. Näitä oikeuksia voidaan kuitenkin rajoittaa yksilöidyllä sopimusehdolla. Käytännössä myyjän vastuuta laatuvirheistä voidaan sopimuksessa rajoittaa esimerkiksi 

• lyhentämällä ostajan reklamaatioaikaa 
• määrittämällä myyjän euromääräinen enimmäisvastuu virheistä tai sopimalla muita euromääräisiä rajoituksia myyjän vastuuseen
• rajoittamalla/poistamalla myyjän vastuu tiettyjen yksilöityjen virheiden osalta 
• sopimalla kiinteämääräinen sopimussakko hinnanalennuksen/vahingonkorvauksen sijasta
• rajoittamalla ostajan oikeutta kaupan purkuun/vahingonkorvaukseen. 

Vastuunrajoitusehtojen pätevyys

Myyjän vastuuta rajoittavien sopimusehtojen riittävän yksilöintivaatimuksen edellytyksenä on muun muassa se, että ostajan pitää tietää vastuunrajoituksesta sovittaessa, mistä seikoista myyjä ei vastaa. Tällöin ostaja voi arvioida vastuunrajoitusten hyväksyttävyyttä ja vaikutuksia kauppaan ennen kaupan tekemistä.

Vastuunrajoitusehdon pätevyyden edellytyksenä on myös se, ettei se saa olla vaikutuksiltaan yllättävä, ankara tai kohtuuton. Näitä edellä mainittuja seikkoja arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Vastuunrajoitusehto saatettaisiin tulkita kohtuuttomaksi esimerkiksi silloin, jos sopimussakon määrä olisi merkittävästi alhaisempi kuin myyjän virheestä ostajalle aiheutuvien korjauskustannusten määrä.

Vastuunrajoitusehtojen käyttäminen kiinteistön kaupassa edellyttää huolellista ja tarkkaa tapauskohtaista arviointia ja siihen liittyvien seikkojen kirjallista yksilöintiä. Kiinteistön kauppakirjan laatimisessa on suositeltavaa kääntyä asiantuntijan puoleen, jotta kaupan kohteen yksityiskohdat tulevat mahdollisimman kattavasti huomioiduksi.