PWC Uutishuone

Hallituksen esitysluonnos kiinteistövarallisuuteen sijoittavien erikoissijoitusrahastojen verotuksellisesta läpivirtausmallista lausuntokierroksella

Hallituksen esitysluonnos koskien erikoissijoitusrahastojen kiinteistösijoitusten verokohtelun eriyttämistä on parhaillaan lausuntokierroksella. Esityksessä kaavaillaan otettavan käyttöön verotuksellinen läpivirtausmalli tiettyjen kiinteistöihin sijoittavien erityisrahastojen osalta.

Aerial view of the brand new railway station and shopping mall in Pasila district, Helsinki, Finland.

Läpivirtausmallin soveltamisalan piiriin kuuluvat erikoissijoitusrahastot sivuutettaisiin verotuksessa, ja rahaston tulot verotettaisiin sijoittajien verotuksessa ikään kuin nämä olisivat saaneet tulot suoraan sijoituskohteesta. Suomen verolainsäädännössä ei nykyisellään tunneta esitetyn kaltaista ns. puhdasta läpivirtausmallia.

Nyt ehdotettu sääntely pohjautuu Valtiovarainministeriön sijoitustyöryhmän selvityksiin vuosilta 2018 ja  2021. Olemme kirjoittaneet aiheesta aiemmin täällä.

Uuden sääntelyn on tarkoitus tulla voimaan keväällä 2023 niin, että sitä sovellettaisiin ensimmäisen kerran vuodelta 2024 toimitettavassa verotuksessa.

Esityksen pääasiallinen sisältö ja vaikutus

Verotuksellisella läpivirtausmallilla tarkoitetaan uuden sääntelyn valossa sitä, että rahasto katsotaan verotuksessa läpivirtaavaksi niin, että sijoittajan katsotaan saavan tulon suoraan (kiinteistörahaston) sijoituskohteesta. Tällöin tulotyyppi ei muutu tulon ”virratessa” kiinteistörahaston läpi, vaan esimerkiksi rahaston saama osinko verotetaan myös sijoittajan tasolla osinkona. Tällä hetkellä lähimpänä ehdotettua läpivirtausmallia on Suomessa elinkeinoyhtymien verotus, joissa kuitenkin verotettava nettotulo määritetään yhtiön tasolla ja jaetaan tulo-osuuksina yhtiömiesten tasolla verotettavaksi

Läpivirtausmallia ehdotetaan sovellettavaksi erikoissijoitusrahastoihin, jotka sijoittavat pääasiallisesti kiinteistöihin tai kiinteistöarvopapereihin tai joiden varoista pääosa muodostuisi välittömästi tai välillisesti kiinteästä omaisuudesta (”kiinteistörahasto”). Uuden sääntelyn on tarkoitus soveltua vain harvaomisteisiin kiinteistörahastoihin, joissa on vähemmän kuin 30 osuudenomistajaa. Sääntelyn soveltuessa ulkomaista kiinteistörahastoa pidetään verotuksessa läpivirtausyksikkönä Suomesta saadun tulon osalta, kun taas kotimainen kiinteistörahasto katsotaan läpivirtaavaksi kaiken saamansa tulon osalta.

Läpivirtausmallin käyttöönotto tarkoittaisi sitä, että kiinteistörahastoon sijoittaneen osuudenomistajan tulon veronalaisuutta tarkasteltaisiin kunkin sijoittajan osalta erikseen ja verokohtelu määräytyisi lähtökohtaisesti sijoittajan eikä rahaston verostatuksen mukaisesti. Vastaavasti verosopimusetujen käytettävyys määräytyy jokaisen sijoittajan osalta erikseen sen mukaan, minkälainen verosopimus sijoittajan kotivaltion ja Suomen välillä on voimassa.  

Kun kiinteistörahasto sivuutetaan läpivirtausmallin soveltamisalaan kuuluvissa tilanteissa, rahastolle ei erikseen vahvisteta verotettavaa tuloa. Sen sijaan verotettava tulo vahvistetaan suoraan rahaston osuudenomistajille. Osuudenomistajalla olisi oikeus vähentää veronalaisesta tulostaan siihen kohdistuva, rahaston tasolla syntynyt meno. Vähennyskelpoisten menojen määrä määrittyy sen suhteellisen osuuden mukaan, joka vastaa osuudenomistajan osuutta rahaston tuloon.

Läpivirtausmallissa on kyse Suomen verolainsäädännölle täysin tuntemattomasta verotuksellisesta mallista. Läpivirtausmallin käyttöönotto nykymuodossaan kohdistaisi huomattavan suuren hallinnollisen taakan sääntelyn soveltamisalaan kuuluville kiinteistörahastoille sekä Verohallinnolle. Edelleen esityksen mukaisen sääntelyuudistuksen voidaan odottaa heikentävän Suomen kilpailukykyä ja houkuttelevuutta ulkomaisten kiinteistörahastojen valikoidessa sijoituskohteitaan.

Lopullinen hallituksen esitys on kaavailtu julkaistavaksi marraskuussa 2022.