Kiinteistöala porskuttaa – teknologian ja uusien liiketoimintamallien omaksuminen ratkaisevan tärkeää

Raporttia varten haastatellut yritysjohtajat olivat samaa mieltä siitä, että kiinteistöala on saavuttanut syklinsä loppuvaiheen. Moni heistä arvioi kuitenkin myös, että maailmantalouden suhteellisen vahvat näkymät ja niitä seuraava kiinteistöjen kysynnän kasvu voivat pidentää sykliä. Kauppojen kasvava määrä Euroopassa ja ennätyksellisen suuri aktiivisuus Aasian markkinoilla (kuten Hongkongissa ja Singaporessa) tukevat tätä näkemystä.

Helsingissä kauppa on käynyt ja huippukohteesta on mahdollista saada erittäin hyvä hinta. Talouden hyvän vireen tukemana uskon markkinan pysyvän aktiivisena myös loppuvuonna, sanoo kiinteistöalan asiantuntija Jari Lehtinen PwC:ltä.

Samalla tärkeimpien omaisuuserien hinnoittelu pysyy haasteellisena, mikä yhdessä taloudellisen vahvuuden, placemaking-henkisen kaupunkisuunnittelun ja elinmukavuuden kasvavan painoarvon kanssa ohjaa sijoittajia logistiikan ja muiden vaihtoehtoisten sektorien pariin sekä toissijaisiin kaupunkeihin, kuten Kööpenhaminaan Euroopassa ja Raleighiin ja Durhamiin Yhdysvalloissa. Nousevien korkotasojen ja inflaation odotetaan myös lisäävän alaan kohdistuvaa painetta erityisesti Yhdysvalloissa ja Euroopassa. Nouseviin korkotasoihin liittyvät riskit ovat haastateltujen henkilöiden mukaan huomattavasti suurempia nyt kuin kuusi kuukautta sitten.

Perinteiset riski- ja tuottoluokitukset murtumassa

Raportin löydöksissä korostui, että runsaan pääoman hankkiminen on helppoa, mutta sen käyttäminen tehokkaasti suhteellisen vaikeaa – ja näiden välinen ero vaikuttaa vain kasvavan. Tämä ilmiö on valloillaan erityisesti Aasiassa, missä paikalliset valtiojohtoiset ja institutionaaliset rahastot ostavat keräämillään varoilla kiinteistöjä (sekä alueellisesti että maailmanlaajuisesti) ja lisäävät näin kilpailua omaisuuseristä. Tämän kilpailuasetelman vuoksi perinteiset riski- ja tuottoluokitukset ovat murtumassa ja vakaatuottoiset ja opportunistiset sijoittajat kerääntyvät lisäarvon tarjoamaan tilaan.

Raportissa todetaan, että syklin myöhäistä vaihetta elävät markkinat ja kauppojen tekemisen ja pääoman hyödyntämisen haastavuus ovat saaneet aikaan laajamittaisen konsolidoinnin aallon kiinteistöjä omistavien yritysten ja rahastonhoitajien keskuudessa. Raportin mukaan kiinteistöalan yritysten on tällaisessa ympäristössä omaksuttava uusia liiketoimintamalleja, jotta ne voivat hankkia ja tuottaa rahaa.

Asiakaskeskeisyys korostuu

Kiinteistöalan liiketoiminnan kasvavan monimuotoisuuden taustalla ovat asiakkaiden uudet vaatimukset ja palvelumuotoisten tilojen konsepti. Tämän järisyttävän muutoksen vuoksi kiinteistöalan yritysten on hankittava uusia, big datan ja teknologian hallitsevia osaajia, jotta ne voivat parantaa päätöksenteko-, johtamis- ja arvonmääritysprosessejaan.

Viime aikoina yhä useammat sijoittajat, toimijat ja kehittäjät ovat siirtyneet PropTechin (teknologiat, joita alan yritykset hyödyntävät liiketoimintansa vauhdittamiseen) pariin: niiden suunta kulkee kiinteistöprojekteihin liittyvistä kumppanuussuhteista kohti PropTech-yrityksiin investointia. Jotta kiinteistöalan yritykset voivat kilpailla tehokkaasti, niiden täytyy pystyä muuttumaan ja toimimaan hienovaraisemmin ja asiakaskeskeisemmin. Yritykset, jotka eivät onnistu hyödyntämään uusia teknologioita ja muuttamaan liiketoimintamallejaan, ovat vaarassa jäädä jälkeen, Lehtinen sanoo.

Alueelliset erityispiirteet: Aasia, Eurooppa ja Yhdysvallat

Raportti luo katsauksen myös Aasian, Euroopan ja Yhdysvaltojen erityispiirteisiin, joilla on maailmanlaajuisia vaikutuksia:

Aasiassa kasvava kilpailu omaisuuseristä muuttaa alaa perustavanlaatuisilla ja usein odottamattomilla tavoilla. Monet tärkeistä sijoittajista siirtyvät riskikäyrällä ylöspäin täyttääkseen tuottotavoitteet, kun taas toiset siirtyvät käyrällä alaspäin etsiessään vakaita ja turvallisia tuloja, joita valtion obligaatiot eivät enää tarjoa. Vakaatuottoiset ja opportunistiset sijoittajat kerääntyvät lisäarvon tarjoamaan tilaan. Yksi ilmiön seurauksista on sijoittajien siirtyminen kohti sellaisia markkinoita ja omaisuuslajeja, jotka eivät ole aiemmin kiinnostaneet sijoittajia. Erityisesti rahastonhoitajat harkitsevat nyt datakeskuksiin, terveydenhoitoon, edulliseen asumiseen, vuokrattaviksi rakennettaviin tiloihin sekä opiskelijoiden ja vanhusten asumiseen liittyviä ratkaisuja.

Euroopan kiinteistöala saa lohtua Euroopan unionin taloudesta, joka kasvaa nopeimmin vuosiin ja tukee sekä kiinteistöjen kysyntää että sijoituksia. Merkittävä osa kasvusta on alueen ydintalouksien eli Saksan, Ranskan, Italian ja Espanjan ansiota. Eurooppalaisten kiinteistöalan ammattilaisten on hankala erottaa Lontoota ja brexitin aiheuttamaa epävarmuutta toisistaan. Raportissa kiinnitetään kuitenkin huomiota myös aasialaisiin sijoittajiin, jotka ovat eurooppalaisia vähemmän huolissaan brexitistä ja kohdistavat pääomaansa Lontooseen etsiessään tuottoja pitkällä aikavälillä. Lue myös: Berliini, Kööpenhamina ja Frankfurt kiinteistösijoittajien suosiossa vuonna 2018

Yhdysvalloissa seurataan tiiviisti, millaisia vaikutuksia uudella verolainsäädännöllä on kiinteistöihin. Yli 60 % haastatelluista yhdysvaltalaisista ammattilaisista uskoo, että uusi verolaki on hyväksi kiinteistöalalle. Noin neljännes vastaajista arvioi verouudistuksen kasvattavan sijoittajien kysyntää, ja osapuilleen yhtä moni sanoi sen parantavan kiinteistöjen kysyntää. Raportissa todetaan, että lopullisia kaupallisiin kiinteistöihin kohdistuvia vaikutuksia ei vielä tunneta. Raportti nostaa kuitenkin esille kolme tärkeää taloudellista vipuvartta:

1. ulkomaiset sijoittajat voivat tehdä investointeja ja kotiuttaa voittoja aiempaa helpommin
2. tuottojaan ulkomailla edullisempien yritysverojen vuoksi säilyttäneet yhdysvaltalaiset yritykset voivat kotiuttaa voittonsa Yhdysvaltoihin
3. Yhdysvaltojen yritysverotusta madalletaan.