Kiinteistön korjausvelka ja vanha rakennus – haaste vai mahdollisuus?
Rakennus vanhenee ja menee huonoon kuntoon samalla tavalla kuin mikä tahansa muukin tekninen laite kuten vaikkapa auto tai pyykinpesukone. Oikein ja hyvin huollettuina nämä kaikki kestävät parhaillaan hyvinkin pitkään ja päinvastoin. Isoimpana erona kiinteistössä on ehkä se, että useita tulevia remontteja pystyy pitkittämään yllättävänkin pitkään ja monet remontit kiinteistössä maksavat huomattavia rahasummia.
Rakennus vanhenee ja menee huonoon kuntoon samalla tavalla kuin mikä tahansa muukin tekninen laite kuten vaikkapa auto tai pyykinpesukone. Oikein ja hyvin huollettuina nämä kaikki kestävät parhaillaan hyvinkin pitkään ja päinvastoin. Isoimpana erona kiinteistössä on ehkä se, että useita tulevia remontteja pystyy pitkittämään yllättävänkin pitkään ja monet remontit kiinteistössä maksavat huomattavia rahasummia.
Suurin osa meistä ei tee itse oman autonsa huoltoja, vaan luottaa huoltoliikkeen ammattilaiseen ja erityisesti heidän ohjeisiinsa. Miksi ei tekisi näin myös kiinteistöjen kanssa?
Yhteisön hallituksen on yleisen huolellisuusvelvollisuutensa perusteella huolehdittava myös yhteisön kiinteistöomaisuudesta. Tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että hallituksen tulee järjestää asianmukaisesti kiinteistön ja rakennusten kunnossapito ja hoito. Kiinteistön kunnossapidon ja huollon sisältöön vaikuttavia määräyksiä on lainsäädännössä, mutta kiinteistön ja rakennusten kunnossapitovastuu voi perustua myös sopimukseen (esim. vuokrasopimus).
Miten suhtautua korjausvelkaan ja millaisia remontteja kannattaa ja pitää tehdä, on kyseessä sitten asuinkiinteistö tai kaupallinen kiinteistö, kuten toimisto? Mitä yleensäkin vanhoille rakennuksille tulisi tehdä, jotta hallitus voisi osoittaa toimineensa huolellisesti myös niiden suhteen? Tässä muutamia vinkkejä oman tilanteen arvioimiseen.
Kiinteistön kunnossapito ja hoito
Hallituksen huolellisuusvelvollisuuden täyttäminen voi käytännössä edellyttää esimerkiksi säännöllistä kiinteistön/rakennusten kunnon kartoittamista ja huolto- ja ylläpitotoimien sekä tarpeellisten korjausten teettämistä. Huolellisuusvelvollisuuden täyttäminen voi edellyttää mahdollisesti myös kiinteistöjen omistusstrategian laatimista ja sen noudattamista (esim. säännöllinen kiinteistön omistus- ja muutostarpeiden arviointi).
Hallituksen tulee kiinteistöön ja rakennuksiin liittyvistä asioista päättäessään arvioida, onko sillä riittävä asiantuntemus kiinteistöä koskevan asian ratkaisemiseen, ja missä tilanteissa sen olisi syytä kääntyä kiinteistöalan ammattilaisen puoleen.
Jotta hallitus pystyy myös myöhemmin osoittamaan toimineensa huolellisesti, kaikki kiinteistöön ja rakennuksiin liittyvät päätökset ja niiden perusteella tehdyt toimenpiteet on suositeltavaa dokumentoida ja arkistoida.
Tekninen kunto
Kiinteistön teknisestä kunnosta kannattaa pitää hyvää huoltokirjaa samalla tavalla kuin esimerkiksi autosta. Tähän kannattaa kuitenkin lisätä karkea arvio tulevista euromääräisistä kustannuksista ja suuntaa antava aikajana. Näin tiedetään hyvissä ajoin etukäteen, mitä remontteja ja milloin kiinteistöön voisi olla tarvetta tehdä, sekä mitkä ovat näiden mahdolliset kustannukset.
Korjaushankkeet
Toisen puolesta on melko mahdotonta sanoa, millaisia remontteja kannattaa tehdä taloudellisen kannattavuuden näkökulmasta. Toki jos esimerkiksi parvekkeet ovat käyttökiellossa, niin ne on varmastikin hyvä laittaa kuntoon. Ennen kuin pystyy sanomaan mitä remontteja kannattaa tehdä, on hyvä tietää, mitkä ovat omat tavoitteet: ollaanko kiinteistöä myymässä, vuokraamassa vai jatkamassa omassa käytössä pidemmälle tulevaisuuteen. Kun omat tavoitteet ovat tiedossa, pystyy kiinteistöalan ammattilainen melko helposti arvioimaan, mikä on kannattavaa ja mikä ei.
Yhteistyökumppanit
Kiinteistö on useimmiten suhteellisen monimutkainen tekninen kokonaisuus, johon pitää yhdistää myös kaupallinen osaaminen. Näin ollen saatetaan tarvita hyvinkin syvällistä kiinteistöalan osaamista ja myös ymmärrystä tarvittavasta osaamisesta. Ammattilainen auttaa sinua pitämään langat yksissä käsissä ja valitsemaan hyviä yhteistyökumppaneita, sekä opastaa, keiden toimijoiden kanssa kannattaa tehdä yhteistyötä.
Purku tai kaavamuutos
Vähän vanhemman rakennuksen kohdalla kannattaa myös miettiä, voisiko rakennuksen purku ja/tai kaavamuutos olla yksi toteutettavissa oleva vaihtoehto. Tämä erityisesti siksi, että kun kiinteistö vanhenee, sen tyyppiselle rakennukselle ei välttämättä ole enää käyttöä. Ajat muuttuvat, ja näin myös useimmat kiinteistöt.
