Oletko harkinnut vapaa-ajan asunnon ostoa ulkomailta?
Vapaa-ajan asuminen ulkomailla kasvattaa suosiotaan. Esimerkiksi viime vuonna toteutetusta Remaxin tutkimuksesta selviää, että jopa joka neljäs eurooppalainen on harkinnut loma-asunnon ostamista ulkomailta, ja yhä useampi myös toteuttaa haaveensa. Suomalaisten kestosuosikki on Espanja, mutta myös muut Etelä-Euroopan maat, kuten Portugali, Turkki, Italia ja Kroatia kiinnostavat. Muita suosittuja kohteita Euroopassa ovat mm. Viro, Englanti ja Saksa ja kaukomaista mm. Dubai ja Brasilia. Aiemmin loma-asuntoja hankittiin lähinnä omaan käyttöön, mutta nykyään asunnosta toivotaan myös vuokratuloja silloin, kun se ei ole omassa käytössä.
Vapaa-ajan asuminen ulkomailla kasvattaa suosiotaan. Esimerkiksi viime vuonna toteutetusta Remaxin tutkimuksesta selviää, että jopa joka neljäs eurooppalainen on harkinnut loma-asunnon ostamista ulkomailta, ja yhä useampi myös toteuttaa haaveensa. Suomalaisten kestosuosikki on Espanja, mutta myös muut Etelä-Euroopan maat, kuten Portugali, Turkki, Italia ja Kroatia kiinnostavat. Muita suosittuja kohteita Euroopassa ovat mm. Viro, Englanti ja Saksa ja kaukomaista mm. Dubai ja Brasilia. Aiemmin loma-asuntoja hankittiin lähinnä omaan käyttöön, mutta nykyään asunnosta toivotaan myös vuokratuloja silloin, kun se ei ole omassa käytössä.
Asunnon ostaminen on iso päätös, ja ulkomailla moni asia saattaa erota suomalaisesta asuntokauppakulttuurista. Asunnon hankintaa suunnitellessa kannattaakin pitää ainakin seuraavat asiat mielessä.
Käytä paikallista neuvonantajaa
Asuntokauppoihin on hyvä etsiä avuksi osaava paikallinen neuvonantaja, joka ymmärtää maan asuntokauppaa. Moni asia saattaa ulkomailla erota suomalaisesta asuntokauppakulttuurista. Esimerkiksi Espanjassa asunnotkin myydään usein kiinteistömuotoisina, kun taas Suomessa myydään pääsääntöisesti asunto-osakeyhtiön osakkeita. Parhaassa tapauksessa neuvonantaja ymmärtäisi myös suomalaista asuntokauppaa, jolloin hän osaisi tuoda esiin tärkeimmät eroavaisuudet. Tutuillakin termeillä saattaa olla kohdemaassa eri merkitys kuin Suomessa.
Paikallinen neuvonantaja asioi sujuvasti ja ilman kielimuuria paikallisten viranomaisten kanssa ja hän tietää muun muassa mihin rekistereihin asunnon omistuksesta tulee ilmoittaa. Asunnon sekä mahdollisen rahoituksen hankintaan saattaa liittyä aikaa vievää byrokratiaa, eikä kaikkia asioita välttämättä pysty hoitamaan sähköisesti vaan asioiden hoitaminen vaatii esimerkiksi paikallisia notaarin leimoja (ja notaarimaksuja). Usein kiinteistönkauppaan liittyy myös ennakolta kohteen juridinen tarkistus, esimerkiksi mahdollisten verorästien vuoksi. Paikallinen neuvonantaja voi hoitaa ainakin osan asioinnista ilman, että ostajan tarvitsee oleskella maassa, joka osaltaan helpottaa ja suoraviivaistaa prosessia käytännössä.
Huomioi veroseuraamukset
Asunnon omistamiseen liittyvistä veroseuraamuksista on hyvä ottaa selvää jo etukäteen. Veroseuraamuksia voi liittyä asunnon hankkimiseen (varainsiirtovero), omistamiseen (omaisuusvero, kiinteistövero), myymiseen (luovutusvoittovero) sekä perinnöksi jättämiseen (perintövero).
Omiin nimiin vai yhtiön nimiin?
On hyvä pohtia, kannattaako asunto hankkia suoraan omistukseen vai paikallisen yhtiön nimiin. Jos asuntoa on tarkoitus vuokrata eteenpäin, voi käytännön syistä olla kannattavampaa hankkia asunto yhtiön omistukseen. Muun muassa pankkitilin avaaminen vuokratuloja varten paikalliselle yhtiölle saattaa olla helpompaa kuin suomalaiselle yksityishenkilölle. Vuokratuloja saatetaan myös verottaa eri tavalla riippuen siitä, onko vuokransaaja ulkomaalainen yksityishenkilö vai paikallinen yhtiö.
Joskus myös hankittava kohde myydään kohteen omistavan yhtiön osakkeiden muodossa, tällöin esimerkiksi korostuu tarve tarkistaa hankittavan yhtiön historiaa juridisessa ja verotuksellisessa mielessä ja tätä on hankala tehdä varsinkin vieraassa valtiossa ilman, paikallista neuvonantajaa.
Lainaa vai ei?
Verotuksen näkökulmasta merkitystä voi olla myös sillä, onko asunnon hankkimista varten otettu lainaa. Esimerkiksi Espanjassa on otettu käyttöön väliaikainen solidaarisuusvero, joka on käytännössä yli 3 miljoonan euron omaisuuteen kohdistuva varallisuusvero. Mikäli varallisuutta vastaan on kuitenkin otettu lainaa, laina huomioidaan veron perusteena käytettävää varallisuutta määritettäessä. Lainoituksella voi olla merkitystä myös varainsiirtoveroon.
Espanjassa asuntohankintoja on aiemmin lainoitettu perintöveron välttämiseksi, mutta sittemmin monilla itsehallintoalueilla perintöverojärjestelmää on uudistettu. Muun muassa suomalaisten suosimassa Andalusiassa perinnöt lähisukulaisille ovat käytännössä verovapaita. Verohelpotuksia on myös useilla muilla Espanjan alueilla.
Jos lainaa asunnon hankkimista on kuitenkin otettava, tulee selvittää mistä lainaa on järkevintä ottaa. Ulkomainen asunto ei välttämättä kelpaa vakuudeksi suomalaiselle pankille, mutta paikallinen pankki ei välttämättä tarvitse lainkaan muita vakuuksia asunnon lisäksi.
Perintösuunnittelu ja testamentti kuntoon
Myös perintöveroasiat ja perheoikeudelliset asiakirjat, kuten avioehto ja testamentti, on hyvä huomioida jo asunnon hankintavaiheessa. Jos asutaan Suomessa, on syytä selvittää, tarvitseeko asia jotenkin huomioida esimerkiksi Suomessa tehtävän testamentin osalta ja onko testamentista hyvä teettää jo valmiiksi virallinen käännös vieraalle kielelle vai vaatiko tämä kokonaan erillisen testamentin laadintaa kohdevaltiossa. Myös perintöön sovellettava laki on hyvä huomioida jäämistösuunnittelussa ja jos haluaa varmistaa, että Suomen lakia sovelletaan perintöön ja aviovarallisuussuhteisiin, tehdä lainvalinta avioehtosopimukseen ja testamenttiin.
Joissain maissa perintöveroaste voi olla hyvinkin korkea. Muun muassa Englannissa perintöveroaste voi nousta jopa 40 %:n. Tällöin on hyvä suunnitella jo etukäteen, millä varoilla perintöverot suoritetaan, jos asunto on tarkoitus säilyttää perheen omistuksessa. Vai voisiko mahdolliseen perintöverorasitukseen asunnon sijaintivaltiossa vaikuttaa esimerkiksi mainitulla lainoituksella.
Lopuksi
Yllä on tuotu esiin eräitä yleisiä näkökulmia, joihin on hyvä kiinnittää huomiota hankittaessa asuntoa ulkomailta. Jokaiseen kohdemaahan ja tilanteeseen liittyy kuitenkin omat erityispiirteensä. Tärkeintä on konsultoida aina paikallista neuvonantajaa, joka tuntee oman maansa asuntokaupan sekä verolainsäädännön.
Mikäli aihe on ajankohtainen, olemme mielellämme avuksi. PwC-ketjun asiantuntijat avustavat sinua mielellään niin koti- kuin kohdemaassakin.
