Pitääkö taloyhtiölainojen ja velkaosuuksien kehityksestä olla huolissaan?

Keskusteluissa vähemmälle huomiolle on kuitenkin jäänyt se, miten nämä yhtiölainaosuudet ovat todellisuudessa kehittyneet viime vuosina ja miten taloyhtiölainakanta on kasvanut. On kuitenkin tärkeää muistaa, että kun katsotaan koko taloyhtiölainakannan kasvua, se sisältää myös vanhojen taloyhtiöiden peruskorjauksia varten nostamat taloyhtiölainat. Mutta pitääkö taloyhtiölainakannan tai velkaosuuksien kasvusta ylipäätään olla huolissaan? 

Usein unohdetaan, että asuntomarkkinoiden ja talouden välillä on kaksisuuntainen vuorovaikutussuhde. Tämä tarkoittaa sitä, että asuntomarkkinat vaikuttavat talouteen ja toisin päin. Tästä hyvänä esimerkkinä voidaan pitää esimerkiksi noin kymmenen vuotta sitten koettua globaalia finanssikriisiä. Näin asuntomarkkinoiden tilalla ja vakaudella on merkitystä jokapäiväiseen elämäämme asumisen ja suhdanteiden kautta.

Velkaosuuksien kehitys

Aiemmin uutta asuntoa ostettaessa asunnon velaton myyntihinta koostui pääasiassa asunnon myyntihinnasta. Viime vuosina suhde on kääntynyt toisinpäin, ja jo yli puolet uuden asunnon velattomasta myyntihinnasta on keskimäärin yhtiölainaa. Vuosituhannen alussa uuden asunnon yhtiölainaosuuden keskiarvo oli 21,3 % ja mediaani 24,6 %. Vuoden 2018 loppuun mennessä vastaavat luvut olivat jo 62,6 % ja 70 %. Alla olevissa kuvaajissa on esitetty vastaavat luvut vuosittain. Keskiarvo- ja mediaanilukuja verrattaessa on hyvä huomioida, että keskiarvoluvut eivät kerro koko totuutta, sillä osa asunnoista ostetaan edelleen kokonaan ilman yhtiölainaa. Tämän seurauksena mediaaniluvut antavat paremman kuvan tilanteesta [1].

Niin kuin kuvaajista havaitaan, yhtiölainaosuuksien kehitys on ollut nopeaa 2000-luvulla, jolloin yhtiölainaosuudet ovat noin kolminkertaistuneet. Viimeisen viiden vuoden aikana vuosikasvu on ollut noin 8 %:n luokkaa. Samanaikaisesti yhtiölainaosuuksien kasvaessa myös taloyhtiölainakanta on kasvanut noin seitsemänkertaiseksi 2000-luvun aikana. Vuonna 2000 taloyhtiölainakanta oli noin kolme miljardia, kun vuoden 2018 lopussa kanta oli noussut noin 21 miljardiin [2]. Kasvaneen uudistuotannon lisäksi kasvuun ovat vaikuttaneet lisääntyneet peruskorjaukset, jotka on rahoitettu taloyhtiölainoilla.

Kehityksen seuraukset

Myös viranomaiset ovat heränneet nopeasti kasvaviin velkaosuuksiin uudiskohteissa. Kotitalouksien velkaantuminen on ollut kasvussa, ja huolta aiheuttaa erityisesti epäsuora velkaantuminen taloyhtiöiden kautta. Selvittääkseen keinoja velkaantumisen hillitsemiseen Valtiovarainministeriö perusti syksyllä 2018 työryhmän, joka lähti selvittämään keinoja velkaantumisen hillitsemiseksi. Työryhmän esitys julkaistiin 1.10.2019 ja ehdotus sisälsi rajoituksia taloyhtiölainoihin. Työryhmä ehdottaa, että uudiskohteiden velkaosuus voisi olla korkeintaan 60 %, ja että rakennusten valmistumista seuraavina vuosina lyhennysvapaat olisi kielletty. Lisäksi taloyhtiölainan takaisinmaksuaika saisi ehdotuksen mukaan olla korkeintaan 25 vuotta.

Työryhmän toistaiseksi esittämät rajoitukset eivät vaikuta kovin suurille, kun sitä peilataan velkaosuuksien tämän hetken mediaaneihin. Isompi ehdotettu muutos on valmistumisen jälkeisten lyhennysvapaiden vuosien kieltäminen. Mitä tahansa rajoituksia tulevaisuudessa asetetaankin, niin on tärkeää huolehtia siitä, että uudisrakentamisen edellytykset ja asuntomarkkinoiden tasapaino säilyvät myös jatkossa, jotta talouden vakaa kehitys voidaan taata samanaikaisesti kaupungistumisen kiihtyessä.

Kirjoittaja  on tehnyt taloyhtiölainojen ja velkaosuuksien kehitykseen liittyvän diplomityön Aalto-yliopistoon.

1. Yhtiölainaosuudet on laskettu pääkaupunkiseudulla toteutuneista uudiskohteiden kauppahinnoista 2000-luvullla
2. Kotitalouksille kohdistuvat lainat (Tilastokeskus)