Sijoituskiinteistön poistot verotuksessa

Jos sijoituskiinteistön käyvän arvon muutosta käsitellään kirjanpidossa tuottona tai kuluna, kiinteistöstä ei voi tehdä poistoja verotuksessa.

Keskusverolautakunta (KVL) on antanut sijoituskiinteistöstä verotuksessa tehtäviä poistoja käsittelevän ennakkoratkaisun. PwC toimi asiassa verovelvollisen asiamiehenä.

Sijoituskiinteistönä pidetään rakennusta tai maa-aluetta, jonka omistuksella tavoitellaan ensisijaisesti arvonnousua tai vuokratuottoa. Vuoden 2016 alussa voimaantulleen muutoksen jälkeen myös kansallisen kirjanpitolain mukaan tilinpäätöksensä laativa yhtiö voi arvostaa sijoituskiinteistönsä taseeseen käypään arvoon ja käsitellä arvonmuutoksen tuloslaskelmallaan tuottona tai kuluna. Keskusverolautakunnan (KVL) loppuvuodesta 2016 antaman lainvoimaisen ennakkoratkaisun mukaan tällainen sijoituskiinteistön käyvän arvon muutos ei kuitenkaan ole veronalainen tulo tai verotuksessa vähennyskelpoinen meno.

Kun sijoituskiinteistön arvonmuutosta käsitellään kirjanpidossa tulosvaikutteisesti, kiinteistöstä ei vastaavasti tehdä kirjanpidossa lainkaan suunnitelman mukaisia poistoja. Verotuksen poistot puolestaan ovat pääsääntöisesti kirjanpitosidonnaisia, eli verotuksessa ei lähtökohtaisesti voi tehdä suurempia poistoja kuin kirjanpidossa. Tästä periaatteesta on aiemmassa oikeuskäytännössä kuitenkin poikettu esimerkiksi tilanteissa, joissa kirjanpidossa tehtävät poistot eivät ole mahdollisia.

Tuoreessa ennakkoratkaisussaan KVL kuitenkin tulkitsi sijoituskiinteistön yhteydessä verotuksen poistojen kirjanpitosidonnaisuutta hyvin tiukasti kirjanpitosidonnaisuuden edellyttämänä kulukirjauksena. KVL:n mukaan rakennuksista sekä rakennusten koneista ja laitteista ei voida vähentää verotuksessa poistoja, kun tuloslaskelmaan ei merkitä poistoja tai muutakaan poistoa vastaavaa kulukirjausta. Ratkaisun mukaan myöskään tuloslaskelmalle kirjattavaa laskennallista veroa ei voida pitää riittävänä kulukirjauksena. KVL:n ratkaisun keskeinen peruste oli, että kiinteistö on erikseen luovutettavissa oleva hyödyke. Näin ollen sen hankintameno voidaan aikanaan vähentää myös verotuksessa luovutuksen yhteydessä, vaikka mahdollisuutta vuotuisten poistojen tekemiseen ei olisi.

Ennakkoratkaisussa ei otettu kantaa siihen, voitaisiinko poistot vähentää verotuksessa siltä osin, kun sijoituskiinteistön käyvän arvon lasku olisi kirjattu tuloslaskelmaan kuluna.

Suomalaisen kirjanpito- ja verolainsäädännön yhteys on perinteisesti ollut Suomessa hyvin tiivis. Kun sijoituskiinteistöjen arvonmuutosten tulosvaikutteinen käsittely kirjanpidossa mahdollistettiin vuoden 2016 alusta lukien, vastaavia muutoksia ei kuitenkaan tehty elinkeinotulon verottamisesta annettuun lakiin (EVL). Sijoituskiinteistöjä koskeva muutos onkin osa pidempää kehitystä, jossa kansainvälisiä tilinpäätösperiaatteita on vaiheittain tuotu osaksi kansallista kirjanpitolakia ilman, että näitä muutoksia huomioitaisiin verolainsäädännössä. Käytännössä tällainen toisiinsa olennaisesti vaikuttavien lakien epätasainen kehittäminen johtaa usein hankaliin tulkintaongelmiin ja epätarkoituksenmukaisiin lopputuloksiin, eikä lainvalmistelutyötä tältä osin voi pitää erityisen onnistuneena. Mikäli KVL:n omaksuma kanta sijoituskiinteistöjen poistojen verovähennyskelvottomuudesta jäisi lopulliseksi, se käytännössä estäisi kirjanpitolain mahdollistaman käyvän arvon menetelmän hyödyntämisen. Tähän ristiriitaan ei myöskään ole odotettavissa nopeaa parannusta, koska asiaan liittyviä lainsäädäntöhankkeita ei vireillä.

Keskusverolautakunnan ennakkoratkaisu ei ole vielä lainvoimainen.