W&I-vakuutus kiinteistötransaktioissa

Warranty & Indemnity -vakuutuksella (W&I-vakuutus) tarkoitetaan yrityskaupan yhteydessä tehtävää vakuutussopimusta, jolla vakuutusyhtiö vakuuttaa – yleensä ostajalle vakuutuksenottajana – myyjän kauppakirjassa antamat myyjän vakuutukset sekä niihin liittyvän korvausvastuun. Vakuutustuotteen luonteesta seuraa, että kauppakirjan mukaisiin myyjän vakuutuksiin liittyvä taloudellinen riski siirtyy myyjältä vakuutusyhtiölle. W&I-vakuutuksen vetovoima perustuukin pääasiassa juuri tähän myyjän puhtaan irtautumisen (ns. clean exit) mahdollisuuteen.

W&I-vakuutukset kiinteistötransaktioissa

Itse W&I-vakuutusta ei voida enää pitää uutena ilmiönä suomalaisilla yrityskauppamarkkinoilla. Sen käyttöala kuitenkin laajenee suomalaisittain uusille alueille. Viime vuosina Suomen yrityskauppamarkkinoilla on nähty W&I-vakuutuksen levittäytyminen kiinteistötransaktioiden pariin. Syitä tälle on varmasti useita, kuuma kiinteistömarkkina ja ulkomaisten sijoittajien osoittama kiinnostus ehkä tärkeimpinä.

Lisäksi W&I-vakuutus on erityisen houkutteleva vaihtoehto kiinteistöportfolioiden kaupoissa, sillä sen tuomat hyödyt osuvat usein yksiin kiinteistöportfolion myyjän intressien kanssa.

Näissä tilanteissa myyjä ei välttämättä itse ole ollut aktiivisesti mukana kohdeyhtiöiden toiminnassa, eikä siksi halua ottaa riskiä tahattomasta myyjän vakuutusten rikkomisesta. Lisäksi kiinteistöportfolion myyjän tahtotilana on yleensä saavuttaa edellä mainittu clean exit.

Myyjän vakuutukset tyypillisesti muotoutuvat sen mukaan, minkälaisen kohteen kaupasta on kyse. W&I-vakuutussopimuksen on oltava samanlainen kameleontti tyydyttääkseen yrityskaupan osapuolten intressit. Kun kaupan kohteena on kiinteistö tai kiinteistöyhtiö, kauppakirjaan sisällytettävät myyjän vakuutukset ovat muodoltaan melko vakiintuneet. Myyjän vakuutukset ovat muotoutuneet vuosien varrella useiden kiinteistötransaktioiden erityispiirteiden yhteisvaikutuksesta.

Kiinteistö tai kiinteistöyhtiö eroaa kaupan kohteena monessa suhteessa esimerkiksi IT-alalla toimivasta yhtiöstä; relevantti lainsäädäntö on olennaisesti erilainen, kiinteistöyhtiölle olennaiset henkilöt (managerit, isännöitsijät) eivät ole roolinsa suhteen rinnastettavissa IT-yhtiölle olennaisiin henkilöihin (avainhenkilöt) ja tuotot tulevat olennaisesti erilaisista lähteistä (vuokralaiset) kuin IT-yhtiössä (lisenssit, palvelut). Olennaista on ymmärtää, että kiinteistötransaktioissa niin ostajan ja myyjän intressit kuin kauppakirjassa annettavat myyjän vakuutuksetkin ovat omanlaisensa verrattuna perinteiseen yrityskauppaan. Myös kiinteistötransaktion yhteydessä käytettävän W&I-vakuutussopimuksen tulisi vastata osapuolten tarpeita ollakseen riittävän houkutteleva vaihtoehto.

Vastaavatko W&I-vakuutukset kiinteistötransaktioiden osapuolten tarpeita?

Kun tarkastellaan W&I-vakuutusten käyttöä ja käytön mielekkyyttä kiinteistötransaktioissa, olennainen kysymys on, miten hyvin ostajan ja myyjän intressit pystytään W&I-vakuutussopimusta käytettäessä täyttämään. Myyjän tavoitteena on saavuttaa mahdollisimman puhdas irtautuminen ja minimoida ostajan kaupan toteuttamisen jälkeen esittämiin vaatimuksiin liittyvä korvausriski. Nämä toteutuvat, kun myyjän vakuutuksiin perustuvaan korvausvastuuseen liittyvä taloudellinen riski siirtyy W&I-vakuutuksen myötä vakuutusyhtiölle.

Ostaja puolestaan haluaa varmuuden siitä, että mikäli kaupan kohde ei vastaa sovittua, sillä on tosiasiallinen mahdollisuus saada korvausta.

Ostajan kannalta W&I-vakuutusturvan kattavuus onkin erityisen tärkeää.

Ostaja ei voi siirtää omaa riskiään, vaan teettää neuvonantajillaan täyden due diligence -tarkastuksen vakuutuksesta huolimatta. Lisäksi ostaja tavanomaisesti maksaa W&I-vakuutuksen ja odottaa siksi saavansa relevantit riskit kattavan vakuutusturvan. Ostajan näkökulmasta kiinteistötransaktion olennaiset riskit liittyvät usein vuokrasopimuksiin, lupa- ja kaava-asioihin, rakennusten kuntoon sekä mahdollisesti ympäristöasioihin.

Edellä mainittujen teemojen osalta on muodostunut melko vakiintunut sopimuskäytäntö sen suhteen, mistä myyjät ovat valmiit antamaan myyjän vakuutukset ja mistä eivät. Sopimuskäytäntöä vastaavasti kahteen ensiksi mainittuun liittyviä riskejä on yleensä saatavissa W&I-vakuutuksen korvausvastuun piiriin, kun taas kahteen jälkimmäiseen liittyvien riskien sisällyttäminen vakuutusturvaan yleensä edellyttää erityisiä syitä tai tuntuvaa korotusta vakuutusmaksussa.

Koska W&I-vakuutusten käyttö on yleistynyt myös suomalaisissa kiinteistötransaktioissa, voitaneen varovaisesti päätellä, että vakuutusyhtiöiden tarjoaman vakuutusturvan kattavuus on markkinoilla arvioitu hintaansa nähden riittäväksi.