PWC Uutishuone

Aravalain tulkinta puhuttaa: yleishyödylliseksi yhteisöksi nimeämisen peruuttaminen

Korkein hallinto-oikeus on vuoden 2015 alussa antamassaan ratkaisussa ottanut kantaa aravalaissa (1189/1993) tarkoitettuun yleishyödylliseksi yhteisöksi nimeämisen peruuttamiseen sen jälkeen, kun yhtiön omistamisen aravalainoitettujen kohteiden aravarajoituslaissa (1190/1993) tarkoitetut rajoitukset olivat päättyneet (KHO 2015:36).

Tausta

A Oy oli perustettu jakautumisen täytäntöönpanon yhteydessä 1.4.2010. Jakautunut yhtiö oli ollut korkotukilain (604/2001) perusteella nimetty yleishyödylliseksi yhteisöksi ja jatkuvuusperiaatteen mukaisesti jakautumisessa syntyneet yhtiöt olivat myös tulleet nimetyiksi yleishyödyllisiksi yhteisöiksi[1]). Kaikkien A Oy:lle jakautumisessa tulleiden kohteiden aravarajoituslain mukaiset käyttö- ja luovutusrajoitukset olivat päättyneet vuoden 2012 loppuun mennessä [2]) joten yhtiö ei 1.1.2013 lukien omistanut mitään aravarajoituslain tarkoittamien rajoitusten alaisia kohteita (ns. ARA-asuntoja). Tällä perustella A Oy pyysi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskusta (jäljempänä ARA) peruuttamaan yhtiön yleishyödylliseksi yhteisöksi nimeämisen 1.1.2013 lukien.

Konsernissa, johon A Oy kuului, oli tarkoitus keskittää kaikkien kohdekohtaisista rajoituksista vapautuneiden ja vapautuvien vuokra-asuntokohteiden omistus B Oy:lle, joka ei ollut koskaan ollut yleishyödylliseksi nimetty ja jonka tarkoituksena oli pääasiassa vapaarahoitteinen vuokra-asuntotuotanto ja voiton tuottaminen. A Oy oli tarkoitus fuusioida B Oy:öön sen jälkeen, kun sen kohteet olisivat vapautuneet aravalain tarkoittamista rajoituksista ja ARA olisi peruuttanut sen yleishyödylliseksi nimeämisen.

Aravalain (1189/1993)15 d §:n mukaan ARA voi peruuttaa lain 15 §:n 3 kohdassa tarkoitetun yhteisön yleishyödylliseksi nimeämisen, jos

1) yhteisö tai sen kanssa samaan konserniin kuuluva yhteisö ei enää täytä yhteisön yleishyödyllisyydelle tarkoitettuja edellytyksiä tai toimii niiden vastaisesti;

2) yhteisö tai sen kanssa samaan konserniin kuuluva yhteisö on ryhtynyt tosiasiallisiin toimiin, joiden tarkoitus on ristiriidassa yleishyödyllisyydelle asetettujen edellytysten kanssa; tai

3) yhteisö hakee nimeämisen peruuttamista.

ARAn ratkaisu

ARA hylkäsi A Oy:n hakemuksen yleishyödyllisyyden peruuttamisesta sillä perusteella, että Asunnoista saatavaa tuottoa tai realisointituloa ei sulautumisen jälkeen käytettäisi yleishyödylliseen osioon kuuluvien kohteiden rakentamiseen tai kunnossapitoon.

ARAn mukaan aravalain tarkoituksena ei ole se, että yhteisö luopuu yleishyödyllisyydestä heti, kun kohteittaiset rajoitukset ovat lakanneet ja että hakemuksellaan yhteisö pyrkisi saamaan mahdollisimman hyvää myyntivoittoa asunnoista, joiden rakentamista, hankintaa tai perusparannusta on tuettu valtion varoilla. Rajoituksista vapautuneista asunnoista saatavan tuoton ja myyntivoiton tulisi ARAn mukaan jäädä yleishyödylliseen yhtiöön ja konsernin yleishyödylliseen osaan, jossa se käytettäisiin uusien ARA-asuntojen rakentamiseen ja vanhan ARA-asuntokannan kunnossapitoon.

ARAn päätöksen perustelujen mukaan yleishyödyllinen toiminta tulisi voida lopettaa ilman, että lopettaminen loukkaa yleishyödyllisyyssäännöksissä suojattuja etuja tai että lopettaminen aiheuttaa vuokriltaan kohtuullisten asuntojen huomattavaa poistumaa. Tässä tapauksessa ARA katsoi, että A Oy:n hakemuksen hyväksyminen olisi myös ollut vastoin niitä EU-säädöksiä, joiden tarkoituksena on estää kilpailun vääristyminen markkinoilla.

ARA katsoi, että sillä oli kaikissa peruuttamista koskevissa tilanteissa harkintavalta ja hylkäsi näin A Oy:n hakemuksen.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Hallinto-oikeus ei muuttanut ARAn päätöstä.

Korkeimman hallinto-oikeuden (KHO) ratkaisu

KHO totesi, että aravalaissa tai sen esitöissä ei ole esitetty, millä edellytyksillä yleishyödylliseksi nimetyn yhteisön yleishyödylliseksi nimeämisen voidaan peruuttaa. Lain sanamuodosta voidaan päätellä, että ARAlla on yhteisön peruuttamishakemusta käsitellessään harkintavaltaa. Siksi yleishyödyllisellä yhteisöllä ei ole ehdotonta oikeutta saada yleishyödylliseksi yhteisöksi nimeämistä peruutetuksi. Koska yleishyödylliselle kuitenkin on lainsäädännössä annettu mahdollisuus itse hakea nimeämisen peruuttamista, tulee lähtökohtana olla, että nimeäminen voidaan peruuttaa myös vapaaehtoisesti eli muissa kuin sellaisissa tilanteissa, joissa yhteisö on rikkonut säännöksiä ja peruuttaminen tapahtuu viranomaisen aloitteesta.

KHO katsoi, että hakemuksen hylkääminen ei voi perustua siihen, että asunnoista saatavia tuottoja ja realisointituloa käytettäisiin muuhun kuin konsernin yleishyödylliseen osaan kuuluvien kohteiden rakentamiseen ja kunnossapitoon sen jälkeen kun A Oy:tä koskevat rajoitukset olivat päättyneet.

Edelleen KHO katsoi, ettei aravalaista, sen esitöistä tai ARAlle annetusta harkintavallasta voida johtaa vaatimusta sille, että A Oy:n olisi tullut esittää ARAn edellyttämiä erityisiä perusteita yleishyödylliseksi nimeämisen peruuttamiseksi.

Ratkaisunaan KHO totesi, ettei A Oy:n yleishyödylliseksi yhteisöksi nimeämisen peruuttamista koskevaa hakemusta ei ole voitu hylätä ARAn päätöksissä mainituilla perusteilla. KHO kumosi ARAn päätöksen ja palautti asian ARAlle uudelleen käsiteltäväksi.

Lopuksi

KHO:n ratkaisussa esillä ollut oikeuskysymys on yleishyödyllisen asuntotuotannon kannalta hyvin keskeinen. Ratkaisussa esitetyt perusteet vastaavat alalla toimivien käsityksiä. Toimijat ovat olleet alusta alkaen käsityksessä, että yleishyödylliseksi nimeäminen vaikutukset lakkaavat, kun rajoitukset päättyvät. ARAn tulkintaa peruuttamattomasta ja ikuisesti jatkuvasta vaikutuksesta ei ole pidetty lain eikä sen esitöiden mukaisena ja samaan ratkaisuun päätyi nyt myös KHO. Voidaankin kysyä, olisivatko toimijat lainkaan aloittaneet rajoituksenalaista, yleishyödyllistä asuntotuotantoa, mikäli rajoitusten ikuinen vaikutus olisi ollut tiedossa.

Valitettavasti asiaan ei kuitenkaan vielä saatu lopullista vastausta: ARA käsittelee seuraavaksi hakemusta uudelleen ja kun sen uudestakin päätöksestä on valitusmahdollisuus, voi asian selvittäminen viedä pitkänkin ajan.

 


[1] ARAn nimeämät yleishyödylliset yhteisöt toimivat voittoa tavoittelemattomasti ja rakennuttavat sekä hankkivat ja vuokraavat vuokra- ja asumisoikeusasuntoja sosiaalisin perustein.
[2] A Oy maksanut takaisin kaikki aravalainansa, minkä seurauksena valtion tuki on kokonaan lakannut, ja A Oy:n omistamat kaikki vuokra-asuntokohteet ovat vapautuneet aravarajoituslain mukaisista kohdekohtaisista rajoituksista.