KHO alensi kiinteistön verotusarvon vastaamaan sen ”käypää arvoa”

Lain mukaan kiinteistön verotusarvo määrätään lähtökohtaisesti hyvin kaavamaisesti sen ominaisuuksien perusteella. Näin määritetty verotusarvo ei lain mukaan kuitenkaan saa ylittää sen ”käypää arvoa”. Käyvällä arvolla arvostamislaissa tarkoitetaan ”sitä käypää arvoa, joka omaisuudella oli verovuoden päättyessä omistajan hallussa ja sillä paikalla, missä omaisuus oli, tai omaisuuden todennäköistä luovutushintaa, jos se on edellä mainittua arvoa suurempi”.

Nyt puheena olevassa tapauksessa kiinteistölle oli kaavamaisesti vahvistettu vuoden 2014 verotusarvoksi noin 3,6 miljoonaa euroa. Kyseessä oleva kiinteistö oli kunnoltaan poikkeuksellisen huono, eikä sitä voitu kokonaan käyttää siihen tarkoitukseen mihin se oli hankittu eli kiinteistön vuokraustoimintaan. Kiinteistön hankintahinta oli vuonna 2013 ollut noin 250 000 euroa. Lisäksi kiinteistön omistaja arvioi, että kiinteistön tulevat nettovuokratuotot ovat diskontattuna määrältään noin 300 000 euroa.

Käyttöarvon ja luovutushinnan merkitys

KHO:n ratkaistavana oli, ylittikö kaavamaisesti määritetty verotusarvo näissä olosuhteissa kiinteistön käyvän arvon ja tulisiko verotusarvoa näin ollen alentaa vastaamaan käypää arvoa.

KHO viittasi perusteluissaan ensinnäkin aiempaan ratkaisuunsa (KHO 2014:128), jonka mukaan lain tarkoittama ”käypä arvo” ei ole aina määrältään sama kuin todennäköinen luovutushinta. Kiinteistöt on arvostettava kunkin kiinteistön omien ominaisuuksien pohjalta. Verohallinto on ohjeissaan katsonut ratkaisun vahvistavan ”käytännön, että verotusarvoa ei alenneta pelkästään sillä perusteella, että esimerkiksi kiinteistömarkkinoiden hintatason johdosta kiinteistön todennäköinen luovutushinta on sen ominaisuuksiin perustuvaa arvoa pienempi”.

KHO omaksui tuoreessa ratkaisussaan kuitenkin olennaisesti taloudellisemman tulkinnan. Ratkaisun perustelujen mukaan kiinteistön käypä arvo omistajalle määräytyy lähtökohtaisesti sen taloudellisen käyttöarvon perusteella siinä käytössä, jossa kiinteistö on. Kun kiinteistö oli vuokrauskäytössä, sen käypään arvoon keskeisesti vaikuttavia asioita olivat saadut tai saatavissa olevat vuokratulot sekä kiinteistöstä aiheutuvat menot.

Ratkaisun mukaan myös kiinteistön hankintahintaa voidaan pitää merkityksellisenä käyvän arvon arvioinnissa erityisesti silloin, kun kiinteistö on hankittu normaaleissa markkinaolosuhteissa ajallisesti lähellä arvostamishetkeä.

Lisäksi merkitystä voi olla sillä, mikä olisi kiinteistön todennäköinen hinta, jos se luovutettaisiin edelleen.

KHO:n jäsenistä vähemmistö olisi alentanut hinnan esitettyyn tuottoarvoon (300 000 euroa). Enemmistö katsoi äänestyksen jälkeen kiinteistön käyväksi arvoksi kokonaisarvioinnin perusteella 400 000 euroa.

Vaikka kokonaisarvioinnin sisältö jäi asiassa epäselväksi, on perustelujen valossa selvää, että ratkaisu avaa mahdollisuuksia kiinteistöjen verotusarvojen tarkistamiselle erityisesti luovutusten yhteydessä sekä tilanteissa, joissa kiinteistön taloudellisesti määritetty käypä arvo olennaisesti poikkeaa kaavamaisesta verotusarvosta.