Kiinteistövarallisuuden voi yhtiöittää osittaisjakautumisella

Oikeuskäytännön lieventynyt linja kiinteistöomaisuuden yhtiöittämisessä on vakiintumassa, mutta Verohallinnon ratkaisukäytäntö on edelleen epäyhtenäinen. Osakeyhtiö voi jakautua useaksi yhtiöksi joko niin sanotun kokonaisjakautumisen tai osittaisjakautumisen avulla. Näiden vaihtoehtojen keskeinen ero on se, että kokonaisjakautumisen kautta jakautuva yhtiö lakkaa olemasta, ja muun muassa sen y-tunnus menetetään. Osittaisjakautumisen avulla jakautuva yhtiö jatkaa toimintaansa, ja vain osa siitä siirtyy uuteen yhtiöön.

Osittaisjakautuminen on siksi usein liiketoiminnan sujuvuuden kannalta tavoiteltava vaihtoehto. Osittaisjakautuminen kuitenkin edellyttää, että sekä jakautuvaan että vastaanottavaan yhtiöön jää niin sanottu liiketoimintakokonaisuus eli yksikkö, joka voi toimia itsenäisesti ilman merkittäviä lisäsijoituksia tai lisävarojen siirtämistä.

Hämeenlinnan hallinto-oikeuden antamassa päätöksessä 17/0273/1 oli kyse siitä, voidaanko kiinteistöomaisuutta pitää osittaisjakautumisen edellytyksenä olevana liiketoimintakokonaisuutena.
Yhtiön oli määrä toteuttaa osittaisjakautuminen niin, että yhtiön omassa käytössä ollut teollisuuskiinteistö, yksi rakentamaton tontti ja yksi osin ulkopuolisten vuokralaisten ja osin yhtiön oman liiketoiminnan käytössä ollut teollisuuskiinteistö siirrettäisiin jakautumisen yhteydessä perustettavalle uudelle yhtiölle. Jakautumisen jälkeen vastaanottavan yhtiön oli tarkoitus harjoittaa myös kiinteistökehitystoimintaa.

Vanhemmassa oikeuskäytännössä kiinteistöomaisuuden on katsottu täyttävän liiketoimintakokonaisuuden vaatimuksen esimerkiksi silloin, kun kyse on ollut esimerkiksi erittäin laaja-alaisesta vuokraustoiminnasta yhdellä kiinteistöllä, tai silloin, kun osittaisjakautumisessa siirtyvä kiinteistöomaisuus on käsittänyt runsaasti kiinteistöjä. Viime vuosina linja on kuitenkin lieventynyt ja entistä suppeampia kiinteistökokonaisuuksia on hyväksytty liiketoimintakokonaisuuksiksi.

Hämeenlinnan hallinto-oikeuden ratkaisemassa asiassa jakautumisessa siirrettävän kiinteistöomaisuuden määrä ei ollut kovin merkittävä ja harjoitettavan toiminnan laajuus ennen jakautumista oli vähäistä. Hallinto-oikeus antoi painoarvoa toiminnan laajuuden sijaan muun muassa sille, että toiminnasta syntyy vuokratuloa. Painoarvoa oli myös sillä, ettei jakautuvan yhtiön taseessa olevia velkoja kohdistettaisi lainkaan vastaanottavaan yhtiöön. Kiinteistöjen voitiin näin ollen katsoa muodostavan itsenäisesti toimeentulevan taloudellisen kokonaisuuden ja järjestely voitiin toteuttaa osittaisjakautumisena. Ratkaisu ei ole vielä lainvoimainen.

Kiinteistövarallisuuden eriyttäminen erilliseen yhtiöön on usein tarkoituksenmukaista muun muassa riskienhallinnan ja eri liiketoimintojen johtamisen kannalta. Joustavimmin tämä onnistuu yleensä osittaisjakautumisella tai liiketoimintasiirrolla, jotka kummatkin edellyttävät, että siirrettävä toiminta muodostaa liiketoimintakokonaisuuden. Verotuskäytännössä suhtautuminen kiinteistöihin liiketoimintakokonaisuutena on kuitenkin tapauskohtaista.

Jos yritysjärjestelyt ovat kohdallasi ajankohtaisia, ota meihin yhteyttä!