Suunnitellun tulolähdejaon poistamisen vaikutukset yleishyödyllisen yhteisön kiinteistöliiketoimintaan

Suunnitellulla tulolähdejaon poistamisella olisi vaikutuksia yleishyödyllisiin yhteisöihin. Esitysluonnoksen mukaan yleishyödyllisiin yhteisöihin sovellettaisiin elinkeinoverolakia (EVL) kuten nykyisinkin vain silloin, kun yhteisö harjoittaa elinkeinotoimintaa. Olennaista esitysluonnoksessa on kuitenkin kiinteistöliiketoiminnan lukeutuminen elinkeinotoiminnaksi, jolloin kiinteistöliiketoimintaan sovellettaisiin EVL:ää. Elinkeinotoiminnaksi katsominen ratkaistaisiin toiminnan luonteen sekä kiinteistöjen tosiasiallisen käyttötarkoituksen perusteella. Arvioon sovellettaisiin kokonaisarviointia.

Kun kiinteistöliiketoiminta esitysluonnoksen perusteella tulisi EVL:n piiriin, esimerkiksi laajaa kiinteistönvuokrausta verotettaisiin EVL:n mukaan silloin, kun kiinteistön vuokraustoiminta ei olisi osa yhteisön yleishyödyllistä tarkoitusta.

Esimerkkejä kiinteistöliiketoiminnan arvioinnista

Esitysluonnoksessa on mainittu neljä esimerkkitilannetta kiinteistöliiketoiminnan arvioinnista tulolähdejaon poistamisen jälkeen.

1) Yhtiön toimiala on hallita omistus- ja vuokraoikeuden nojalla kiinteistöjä ja toimitiloja sekä vuokrata niitä. Kiinteistöjen ja niiden käyttöön liittyvän omaisuuden tasearvo on 900 miljoonaa euroa, liikevaihto eli vuokratulot ovat 100 miljoonaa euroa. Kiinteistötoiminnan palveluksessa on 20 henkilöä.

⇒ Yhtiö harjoittaa laajamittaista kiinteistöjen vuokraustoimintaa, jota pidettäisiin kiinteistöliiketoimintana.

2) Yhtiön kiinteistönkehitystoiminta rajoittuu pääasiassa yhteen vuokrattuun liikekiinteistöön kaupungin keskustassa. Kiinteistössä on 14 liikehuoneistoa, joista saadut vuokratulot ovat noin 5 miljoonaa euroa. Kiinteistöön on kohdistunut laaja parannus- ja kehittämishanke, jonka investoinnit ovat neljän vuoden aikana olleet yhteensä 13,5 miljoonaa euroa. Kiinteistöön kohdistuvat investoinnit ovat olleet yhteensä noin 30 miljoonaa euroa. Osa investoinneista ja rahoitettu vieraalla pääomalla. Kiinteistöön kohdistuvat perusparannus- ja muutostyöt osoittavat aktiivisuutta, suunnitelmallisuutta ja voitontavoittelutarkoitusta. Toimintaan liittyy taloudellinen riski. Vuokraustoiminta on laajaa, vaikka vuokrauskohde muodostuu yhdestä kiinteistöstä.

⇒ Yhtiön toimintaa pidettäisiin kiinteistöliiketoimintana.

3) Yhtiön omistaa 15 pientä osakehuoneistoa ja sillä on yli 1 miljoonan euron suuruinen velka. Huoneistot on vuokrattu asuinkäyttöön. Huoneistoihin on tehty normaaleja ylläpito- ja kunnostuskorjauksia. Yhtiön vuokraustoimintaa ei ole pidettävä erityisen laajana eikä tavanomaisten kunnostuskorjausten suorittaminen merkitse liikkeenomaista toimintaa.

⇒ Yhtiön ei katsottaisi harjoittavan kiinteistöliiketoimintaa.

4) Ei-keskinäinen kiinteistöyhtiö omistaa 2 kiinteistöä ja 8 huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Tasearvoltaan kokonaisuus on noin 2 miljoonaa euroa ja siihen kohdistuva velka noin 400 000 euroa. Kiinteistöt on vuokrattu ulkopuoliselle liiketoimintaa harjoittavalle yhtiölle.

⇒ Kiinteistöyhtiön ei katsottaisi harjoittavan kiinteistöliiketoimintaa.

Kerromme lisää tulolähdejaon poistamisesta lopullisen hallituksen esityksen perusteella.