Verohallinto on päivittänyt ohjetta kiinteistöjen arvostamisesta kiinteistöverotuksessa

Kiinteistöverolaki ja Verohallinnon ohje lähtevät siitä, että kiinteistön verotusarvona pidetään arvostamislain mukaan laskettua kaavamaista arvoa.

Arvostamislain mukaan kiinteistöverotuksessa sovellettava arvo on kuitenkin korkeintaan kiinteistön käypä arvo, joka määritellään laissa arvoksi, joka omaisuudella oli kiinteistöverotusta edeltävän vuoden päättyessä omistajan hallussa ja sillä paikalla, missä omaisuus oli, tai omaisuuden todennäköinen luovutushinta, jos se on edellä mainittua arvoa suurempi.

KHO antoi marraskuussa 2018 kiinteistön käypää arvoa omistajan hallussa koskevan päätöksen, jonka vuoksi Verohallinto on nyt päivittänyt ohjettaan kiinteistöjen arvostamisesta. KHO:n päätös on merkittävä ja vastoin Verohallinnon aikaisempaa tulkintakäytäntöä, jonka mukaisesti käypää arvoa omistajan hallussa on lähtökohtaisesti pidetty samana kuin kiinteistön ominaisuuksien perusteella laskettua kaavamaista arvoa.

KHO:n päätöksen mukaan käyvän arvon määrittelyssä on tapauskohtaisesti otettava huomioon kiinteistön käyttötarkoitus ja sen taloudellinen käyttöarvo kyseisessä toiminnassa, kiinteistön hankintahinta ja ‑ajankohta sekä kaupan osapuolet. Käyvän arvon määrittämiseen vaikuttavat myös todennäköinen luovutushinta sekä markkinatilanne.

Verohallinto on päivittänyt ohjettaan KHO:n päätöksen mukaiseksi ja käsittelee nyt laajemmin päätöksessä käsiteltyjä kriteerejä. Esimerkkinä voidaan nostaa esiin kiinteistön kauppahinta, jota KHO:n päätöksen mukaan on pidettävä yhtenä osoituksena kiinteistön käyvästä arvosta omistajan hallussa, jos kiinteistö on hankittu ajallisesti lähellä arvostamishetkeä ja kauppa on tehty riippumattomien osapuolten kesken. Tällöin kiinteistön kauppahinnan voidaan olettaa muodostuneen ostajan näkökulmasta sillä perusteella, mikä on kiinteistön tuleva taloudellinen käyttöarvo ostajalle ottaen huomioon kiinteistön käyttötarkoituksen, kunnon ja sijaintipaikan.

Tapauskohtainen harkinta on kuitenkin aina tarpeen, sillä kiinteistön hankintahinta ei toisaalta välttämättä osoita sen arvoa omistajan hallussa, jos kiinteistön hankinnasta on kulunut jo aikaa, kauppa on tehty etuyhteydessä olevien osapuolten kesken tai kauppa on tehty epätavallisissa markkinaolosuhteissa.

KHO:n päätös sekä uudet ohjeet selventävät ja osittain myös lisäävät mahdollisuuksia vaikuttaa kiinteistön verotusarvoon, erityisesti luovutustilanteissa.