Kiinteistöinvestointien ALV-tarkistusmenettely uudistuu – vaikutuksia kiinteistökauppoihin
Valtiovarainministeriö on julkaissut luonnoksen hallituksen esitykseksi arvonlisäverolain muuttamisesta kiinteistöinvestointien tarkistusmenettelyn osalta. Esitys on lausuntokierroksella 10.6.–14.8.2026, ja lain on tarkoitus tulla voimaan 1.1.2028. Esitys perustuu EU-tuomioistuimen tuomioon asiassa C-787/18 (Sögård Fastigheter), jonka mukaan ALV-vähennyksen oikaisu ei voi rasittaa muuta kuin vähennyksen tehnyttä verovelvollista.
Valtiovarainministeriö on julkaissut luonnoksen hallituksen esitykseksi arvonlisäverolain muuttamisesta kiinteistöinvestointien tarkistusmenettelyn osalta. Esitys on lausuntokierroksella 10.6.–14.8.2026, ja lain on tarkoitus tulla voimaan 1.1.2028. Esitys perustuu EU-tuomioistuimen tuomioon asiassa C-787/18 (Sögård Fastigheter), jonka mukaan ALV-vähennyksen oikaisu ei voi rasittaa muuta kuin vähennyksen tehnyttä verovelvollista.
Kyseessä on kiinteistösijoittajille rakenteellisesti merkittävä muutos.
Keskeiset muutosehdotukset
Tarkistusoikeuden ja -velvollisuuden siirto poistuu kiinteistön kaupassa. Kiinteistöinvestointiin sisältyvän veron vähennystä tarkistetaan jäljellä olevan tarkistuskauden ajalta aina, kun kiinteistö luovutetaan. Käytännössä kiinteistön veroton myynti laukaisee myyjälle kerralla tehtävän tarkistuksen koko jäljellä olevan tarkistuskauden osalta.
Kiinteistön myynti voidaan valita verolliseksi. Veron kertaantumisen välttämiseksi myyjä voi jatkossa hakeutua erikseen ALV-velvolliseksi kiinteistön myynnistä, jolloin kiinteistön myynti on arvonlisäverollista. Verollisuuden valinta on vapaaehtoista ja myyntikohtaista. Verolliseen myyntiin sovelletaan ostajan käännettyä verovelvollisuutta, mikä keventää kassavaikutusta ostajan ilmoittaessa sekä myynnin veron että vähennyksen soveltuvin osin omalla ilmoituksellaan.
Kiinteistöinvestoinnin käsite laajenee. Verolliseksi valitun kiinteistön hankinta katsotaan kiinteistöinvestoinniksi ja käynnistää ostajalle uuden 10 vuoden tarkistuskauden.
Liiketoimintasiirrossa tarkistusvelvollisuutta ei synny. Liikkeen tai sen osan luovutuksen yhteydessä siirtyvää kiinteistöä ei katsota myydyksi, eikä kertatarkistusvelvollisuutta synny, jos liiketoiminnan jatkaja käyttää kiinteistöä vähennykseen oikeuttavaan tarkoitukseen. Huomioitavaa ovat kuitenkin tilanteet, joissa kiinteistö otetaan vain osittain verolliseen käyttöön. Vähennys tarkistettaisiin kertasuorituksena jäljellä olevalta tarkistuskaudelta tämän kiinteistöosuuden osalta. Tämän osuuden myynti voitaisiin myös haluttaessa käsitellä verollisena.
Seuraavat askeleet
Esitys on lausuntokierroksella ja sisältö voi vielä täsmentyä. Uudistus monimutkaistaa kiinteistötransaktioiden arvonlisäverokäsittelyä ja edellyttää aiempaa tarkempaa ennakkosuunnittelua.
Seuraamme esityksen etenemistä ja päivitämme suositukset voimaantuloon (1.1.2028) valmistautumista varten. Vastaamme mielellämme kaikkiin lisäkysymyksiin ja autamme tarvittaessa kohdekohtaisen analyysin ja toimenpidesuunnitelman laatimisessa.
