Kiinteistöinvestointien tarkistusvelvollisuus uudistuu – tuleeko Ruotsin malli myös Suomeen?
Unionin tuomioistuin antoi vuonna 2020 tuomion, jonka mukaan kiinteistöinvestoinnin arvonlisäverojen tarkistusvelvollisuus ei voi siirtyä kiinteistön luovutuksen yhteydessä myyjältä ostajalle. Suomen kiinteistöinvestointien tarkistusvastuuta koskevat säännökset eivät ole arvonlisäverodirektiivin mukaisia ja niitä on muutettava. Eteneekö hanke nyt, kun Ruotsissa on edistytty asian kanssa?
Unionin tuomioistuin antoi vuonna 2020 tuomion C-787/18, Sögård Fastigheter, jonka mukaan kiinteistöinvestoinnin arvonlisäverojen tarkistusvelvollisuus ei voi siirtyä kiinteistön luovutuksen yhteydessä myyjältä ostajalle. Näin ollen Suomen kiinteistöinvestointien tarkistusvastuuta koskevat säännökset eivät ole arvonlisäverodirektiivin mukaisia ja niitä on muutettava. Eteneekö myös Suomen lainsäädäntöhanke nyt, kun Ruotsissa on edistytty asian kanssa?
Unionin tuomioistuimen tuomion vuoksi Suomessa käynnistettiin vuonna 2023 valtiovarainministeriön lainmuutosta koskeva hanke (VM100:23/2023). Alun perin tarkoituksena oli antaa asiasta hallituksen esitys jo kesäkuussa 2024, mutta aikataulua on jouduttu muuttamaan useamman kerran. Tämänhetkisen arvion mukaan esitys annettaisiin lokakuussa 2026. Näin ollen myöskään uutta lainsäädäntöä ei voitane odottaa kuin aikaisintaan vuoden 2028 alussa.
Ratkaisu koski Ruotsia, jossa valtiovarainministeriö antoi ensimmäisen ehdotuksensa kiinteistöinvestointien arvonlisäverojen käsittelyä koskevasta muutoksesta vuonna 2023. Muutos vedettiin sen kohtaaman vastustuksen takia takaisin, ja Ruotsin hallitus asetti työryhmän laatimaan selvityksen siitä, miten säännöksiä tulisi muuttaa, jotta ne olisivat linjassa direktiivin säännösten kanssa. Työryhmä sai selvityksensä valmiiksi maaliskuun 2026 lopussa, ja siinä se on päätynyt suosittelemaan vapaaehtoista verovelvollisuutta kiinteistön myynnistä.
Ehdotetussa mallissa myyjä tekisi myynnin yhteydessä lähtökohtaisesti kertatarkistuksen eli palauttaisi kiinteistöinvestoinneista tekemiään arvonlisäverovähennyksiä jäljellä olevalta tarkistuskaudelta. Vaihtoehtoisesti myyjä voisi hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön myynnin osalta, jolloin hänen ei tarvitsisi tehdä edellä mainittua kertatarkistusta.
Kiinteistön myyntiin vapaaehtoisesti verollisena sovellettaisiin käännettyä verovelvollisuutta, joka helpottaa osapuolten kassavirran hallintaa. Ostajalla taas alkaisi ostosta uusi oma tarkistuskausi. Osapuolten tuleekin arvioida tapauskohtaisesti, kumpaa menettelyä on järkevämpää soveltaa, kun tarkistusvelvoitteet ja -kausi koskisivat jatkossa koko myyntihinnan arvonlisäveroa, eivätkä myyjältä siirtyvää kiinteistöinvestointiin liittyvää osuutta, kuten aiemmin.
Kiinteistön myynnin verollisuuden vuoksi myös myyntiin liittyvien kustannusten arvonlisäverojen vähennyskelpoisuutta pitäisi arvioida uudelleen. Tällä hetkellä niiden vähennyskelpoisuutta on rajoitettu merkittävästi, mutta verollisuuden myötä vähennyskelpoisuuden tulisi laajentua.
Suomen kannalta on nyt keskeistä, seurataanko Ruotsin linjaa vai valitaanko toisenlainen sääntelyratkaisu. Koska hallituksen esityksen aikataulu on jo useaan otteeseen siirtynyt eteenpäin, on varsin realistinen mahdollisuus sille, että Suomi ottaa vahvasti huomioon Ruotsin työryhmän johtopäätökset ja päätyy pitkälti samankaltaiseen uudistukseen kuin Ruotsi. Tähän saataneen toivottavasti vastaus tämän vuoden lokakuun alkupuolella.
