Sote-kiinteistöjen vuokraus – mitä huomioida arvonlisäverotuksessa?
Kunnilla on velvoite yhtiöittää hyvinvointialueille vuokrattavat sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen kiinteistöt pääsääntöisesti vuoden 2025 loppuun mennessä. Yhtiöittämisen yhteydessä tulee luonnollisesti laatia tiloja koskevat uudet vuokrasopimukset tai tarvittaessa päivittää voimassa olevat vuokrasopimukset vuokranantajan ja hyvinvointialueen välillä. Käytännössä kiinteistöt yhtiöitetään joko toimitilayhtiöihin tai yksittäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin.
Kunnilla on velvoite yhtiöittää hyvinvointialueille vuokrattavat sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen kiinteistöt pääsääntöisesti vuoden 2025 loppuun mennessä. Yhtiöittämisen yhteydessä tulee luonnollisesti laatia tiloja koskevat uudet vuokrasopimukset tai tarvittaessa päivittää voimassa olevat vuokrasopimukset vuokranantajan ja hyvinvointialueen välillä. Käytännössä kiinteistöt yhtiöitetään joko toimitilayhtiöihin tai yksittäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin.
Kiinteistöjen vuokraus on säädetty arvonlisäverottomaksi toiminnaksi eikä se siten oikeuta hankintojen arvonlisäverovähennyksiin. Vuokranantajan on kuitenkin mahdollista hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi tiettyjen edellytysten täyttyessä. Arvonlisäverollisena vuokratusta kiinteistöstä on vuokranantajalla oikeus vähentää sitä koskevien hankintojen arvonlisäverot.
Tilojen vuokraus arvonlisäverollisena on mahdollista esimerkiksi silloin, kun vuokralainen harjoittaa vuokraamissaan tiloissa arvonlisäverollista toimintaa. Hyvinvointialueelle voidaan vuokrata tiloja arvonlisäverollisena myös silloin, kun hyvinvointialue käyttää vuokraamaansa tilaa arvonlisäverolain 130 §:n niin sanotussa kuntapalautukseen oikeuttavassa toiminnassaan.
Mikäli vuokralainen ei käytäkään vuokraamaansa tilaa arvonlisäverollisessa liiketoiminnassaan tai kuntapalautukseen oikeuttavassa toiminnassaan, ei tilan vuokraa voida käsitellä arvonlisäverollisena. Tällöin vuokranantaja menettää hankintojen arvonlisäverojen vähennysoikeuden kyseisiin tiloihin liittyvistä hankinnoistaan sekä joutuu palauttamaan niitä koskevista kiinteistöinvestoinneista aiemmin tekemiään arvonlisäverovähennyksiä. Mikäli kiinteistön käyttöoikeuden luovutusketjussa on mukana keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö, koskevat edellä mainitut arvonlisäveroseuraamukset vuokranantajana toimivan osakkaan lisäksi keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä.
Lähtökohtaisesti hyvinvointialueet vuokraavat tilat AVL 130 §:n mukaista palautukseen oikeuttavaa toimintaansa varten, jolloin ongelmia vuokran arvonlisäverokäsittelyn suhteen ei yleensä pitäisi syntyä. Haasteita vuokran arvonlisäverokäsittelyn suhteen voi kuitenkin syntyä esimerkiksi seuraavissa tilanteissa, joissa hyvinvointialue luovuttaa vuokraamiaan tiloja edelleen:
- Hyvinvointialueen vuokratessa tilan tai sen osan edelleen toimijalle, joka ei harjoita tilassa arvonlisäverollista toimintaa. Tällöin alivuokratun tilan alivuokra ja aiempi vuokrausketju tulee käsitellä arvonlisäverottomina.
- Hyvinvointialueet voivat luovuttaa vuokraamansa tilaa ulkopuoliselle palveluntuottajalle sen hyvinvointialueelle tuottaman palvelutoiminnan käyttöön ilman, että tilan käytöstä peritään korvausta. Keskusverolautakunnan ennakkoratkaisussa ja verohallinnon ohjeessa asetettujen edellytysten täyttyessä luovutettujen tilojen voidaan katsoa olevan edelleen hyvinvointialueen AVL 130 §:n mukaiseen palautukseen oikeuttavan toiminnan käytössä. Mikäli edellytykset eivät täyty, pidetään tilan luovutusta vuokrauksena eikä sitä voida käsitellä arvonlisäverollisena, mikäli toimija ei harjoita tiloissa arvonlisäverollista toimintaa. Usein näissä tiloissa toimivat palveluntuottajat ovatkin arvonlisäverottomien sosiaali- ja terveydenhuoltopalvelujen tuottajia.
- Hyvinvointialueet ovat velvollisia järjestämään sosiaalihuoltoon perustuvaa palveluasumista. Tällöin on tärkeää, että asuntojen vuokranantajana sosiaaliperusteiseen asumiseen oikeutetuille on hyvinvointialue eikä esimerkiksi tiloissa sosiaalihuoltopalveluja tarjoava ulkopuolinen palveluntarjoaja.
Edellä mainitut tilanteet voivat vuokranantajan ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osalta johtaa siihen, että tilat muuttuvat arvonlisäverottomassa käytössä oleviksi ja niille syntyy aiemmin mainittuja arvonlisäverokustannuksia.
Käytännössä vuokralaisen tilojen käytön näkyvyys ja seuranta ovat hankalasti järjestettävissä, ja siksi arvonlisäverollisena vuokrattujen tilojen käytössä mahdollisesti tapahtuvien muutosten johdosta vuokranantajan on turvattava oma etunsa myös arvonlisäverotuksen näkökulmasta. Käytännössä tämä toteutetaan asiaa koskevilla lausekkeilla vuokrasopimuksessa.
PwC:n asiantuntijat ovat mielellään apunanne, mikäli tarvitset tukea vuokrasopimusten laadinnassa taikka vuokrasuhteisiin liittyvien riskien analysoinnissa.
