Yleishyödyllinen yhteisö, tarkista nämä ehdot ennen kuin vuokraat liiketilan
Liiketiloissa vuokralaisina toimivat yleishyödylliset yhteisöt, kuten yhdistykset ja säätiöt, sitoutuvat usein huomaamattaan sellaisiin arvonlisäverotusta koskeviin vuokrasopimuksen ehtoihin, joita niiden toiminta ei täytä. Tämä voi aiheuttaa huomattavia taloudellisia riskejä.
Liiketiloissa vuokralaisina toimivat yleishyödylliset yhteisöt, kuten yhdistykset ja säätiöt, sitoutuvat usein huomaamattaan sellaisiin arvonlisäverotusta koskeviin vuokrasopimuksen ehtoihin, joita niiden toiminta ei täytä. Tämä voi aiheuttaa huomattavia taloudellisia riskejä.
Vuokrasopimusten sisältämät ALV-ehdot
Liiketilojen vuokraus on lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta, mutta tiettyjen edellytysten täyttyessä vuokranantajalla on mahdollisuus hakeutua vapaaehtoisesti arvonlisäverovelvolliseksi. Arvonlisäverollisuus on kannattavaa esimerkiksi silloin, kun tiloissa on toteutettu huomattavia kiinteistöinvestointeja, kuten perusparannuksiksi luokiteltavia rakennus- ja korjaustöitä, joihin sisältyneitä arvonlisäveroja vuokranantaja on vähentänyt. Tällöin vuokranantaja haluaa tiloihin arvonlisäverollista toimintaa harjoittavan vuokralaisen.
Arvonlisäverovelvollisen vuokraamisen edellytyksenä on, että vuokralaisena yhdistys tai säätiö käyttää tiloja jatkuvasti ainakin osittain arvonlisäverollisessa liiketoiminnassa. Siksi arvonlisäverolliset vuokrasopimukset sisältävät lähes poikkeuksetta ehdon, jonka mukaan vuokralainen sitoutuu käyttämään tilaa arvonlisäverollisessa liiketoiminnassa sekä korvaamaan vuokranantajalle aiheutuvat arvonlisäveroseuraamukset tilanteessa, jossa vuokralaisen liiketilassa harjoittama toiminta todetaan arvonlisäverottomaksi.
Moni ainoastaan yleishyödyllistä toimintaa harjoittava yhdistys tai säätiö sitoutuu siten huomaamattaan edellä kuvattuun ALV-ehtoon, mikä voi aiheuttaa yhteisölle huomattavan taloudellisen riskin. Vuokrasopimuksen sisältämiin ehtoihin kannattaakin tutustua huolellisesti ennen sopimukseen sitoutumista. On hyvä huomioida, että kyseinen ehto sisältyy usein vuokranantajan yleisiin ehtoihin, joihin tutustuminen on siten tärkeää.
Milloin yleishyödyllisen yhteisön toiminta voi olla arvonlisäverollista?
Yleishyödyllisen yhteisön toiminta on arvonlisäverollista silloin, kun sen saamaa tuloa pidetään tuloverolain mukaisena yhteisön veronalaisena elinkeinotulona, ellei toiminta ole arvonlisäverolain perusteella arvonlisäverotonta, kuten esimerkiksi sosiaali- ja terveydenhuollon palvelut. Yleishyödyllisen yhteisön saama tulo katsotaan elinkeinotuloksi erityisesti silloin, kun se toimii kilpailuolosuhteissa harjoittaen samanlaista toimintaa kuin elinkeinonharjoittajat.
Edellä kuvattu elinkeinotulo tekee yleishyödyllisestä yhteisöstä arvonlisäverovelvollisen silloin, kun elinkeinotuloa tuottavan toiminnan liikevaihto ylittää 20 000 euroa kalenterivuodessa. Toisaalta myös liikevaihdoltaan pienemmästä toiminnasta voidaan hakeutua vapaaehtoisesti arvonlisäverovelvolliseksi. Tämä voi olla kannattavaa niin liiketilojen vuokraamisen kuin myös toimintaan kohdistuvien menojen sisältämien arvonlisäverojen vähennysoikeuden kannalta.
Huomioitavaa on, että yhdistyksellä tai säätiöllä on toki vähennysoikeus vuokraan sisältyvästä arvonlisäverosta ainoastaan siltä osin kuin se harjoittaa arvonlisäverollista toimintaa ja loppu arvonlisäverosta jää sille kustannukseksi.
Vaikka yleishyödyllisen yhteisön toiminta ei sisältäisi arvonlisäverollista osuutta, voi se sitoutua arvonlisäverolliseen vuokrasopimukseen myös silloin, jos se vuokraa liiketilan yhdessä toisen arvonlisäverollista liiketoimintaa harjoittavan yhteisön kanssa ja tilaa käytetään ns. sekakäytössä eli yhteisesti. Vuokraan sitoudutaan tällöin myös yhteisvastuullisesti.
Yleishyödyllinen yhteisö vuokranantajana
Useat yleishyödylliset yhteisöt omistavat kiinteistöjä tai muita liiketiloja, joita ne voivat vuokrata. On hyvä huomata, että myös yleishyödyllinen yhteisö voi hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi harjoittamastaan vuokraustoiminnasta eikä tällainen toiminta vaikuta lähtökohtaisesti sen harjoittaman yleishyödyllisen toiminnan verotukseen.
Yhdistysten ja säätiöiden kannattaa harkita vuokraustoiminnasta arvonlisäverovelvolliseksi hakeutumista esimerkiksi silloin, kun vuokraustoimintaan liittyy huomattavia arvonlisäveroa sisältäviä hankintoja tai muita kustannuksia taikka silloin, kun se hankkii rakentamispalveluja uudisrakentamista tai perusparantamista varten. Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen on kuitenkin tehtävä nimenomaisesti vuokraustoiminnasta eli kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta, eikä esimerkiksi jo voimassa oleva liiketoiminnasta arvonlisäverovelvollisuutta koskeva rekisterimerkintä ole riittävä. Lisäksi hakeutumisen ajankohdalla voi olla ratkaiseva merkitys vähennysoikeuden kannalta, koska takautuva rekisteröityminen ei ole mahdollista. Myös jos tilat otetaan ensin muuhun kuin liiketoiminnan käyttöön, saatetaan menettää koko investoinnista mahdolliset vähennykset mahdollisen tulevan arvonlisäverollisen käytönkin osalta.
PwC:n asiantuntijat ovat mielellään apunasi, mikäli tarvitset tukea vuokrausta koskevissa arvonlisäveroasioissa.
